2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题(3)

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1、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。

1) 、商业房地产的主要特点是(　)。

A、经营内容多，业态多样

B、产权分散复杂

C、装修高档且复杂

D、收益性

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是商业房地产特点。商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖;一类是长期投资经营。参见教材P103。

2)、下列属于影响商业房地产价格主要区位状况的是(　)。

A、生活服务设施

B、交通状况

C、集聚程度

D、环境质量

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的主要区位状况。影响商业房地产价格的主要区位状况包括：地段繁华程度;交通条件;临街状况;楼层。参见教材P104。

3)、下列属于影响商业房地产价格主要实物状况的是(　)。

A、地段繁华程度

B、楼层

C、建筑密度

D、无形价值

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的主要实物状况。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局;净高;面积;装饰装修;无形价值。参见教材P106。

2、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2015年6月开始，2016年9月结束。

1)、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为(　)。

A、市场价格上升

B、市场价格下降

C、市场价格不变

D、市场价格变化不确定

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的主要区位状况。高架桥可能带来大的客流量，使商业用房价格上升;也可能带来噪音污染、采光不畅等引起房地产价格下降;还有可能利、害两个方面的影响互相抵消，使房地产维持原来的价格。参见教材P105。

2)、以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为(　)。

A、市场价格上升

B、市场价格下降

C、市场价格不变

D、市场价格变化不确定

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是影响居住房地产价格的主要区位状况。高架路对于居住用房来说，产生负效应，使房地产价格下降。参见教材P85。

3)、2016年3月需对临道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距价值时点不应超过(　)。

A、6个月

B、9个月

C、1年

D、2年

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该高架路工程于2015年6月开始，2015年9月结束。三个月就建设完工了。房地产市场可能在半年内就会有很快的反应。这时候应该选越短的时期越好。

3、甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元/㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。

1)、影响商业房地产价格的因素有哪些?

【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的主要区位状况。影响商业房地产价格的主要区位状况包括地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层;影响商业房地产价格的主要实物状况包括建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。参见教材P105。

2)、上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的常用方法。

1)乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘;

直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。

2)租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元/㎡，不正确;

应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。

3)计算有效毛收入时没有考虑空置率;

本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。

4)选用银行贷款利率为折现率，不正确;

收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。参见教材P107。

4、某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

1)、选取可比实例的质量要求有哪些?上述三个交易实例是否可以选作可比实例?

【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选取可比实例应符合下列要求：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近;与估价对象的用途相同;与估价对象的权利性质相同;与估价对象的档次相当;与估价对象的规模相当;与估价对象的建筑结构相同;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。参见教材P107。

2)、三个个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。需要进行的修正和调整：

1)实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。

2)实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。

3)实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

5、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

1)、商务办公楼估价的常用方法有哪些?

【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。参见教材P126。

2)、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些?

【正确答案】本题考查的是影响商务办公房地产价格的主要实物状况。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象;内部装修;设备、设施;智能化程度;物业服务水平以及租户类型。参见教材P125。

3)、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

【正确答案】本题考查的是整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限;其次，预测未来各期的净收益;第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。参见教材P126。

6、2013年6月甲公司购买了某幢写字楼的第7层，2015年8月甲公司与乙公司签订了一个5年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，价值时点为2016年3月1日。

1)、简述出租人权益价值和承租人权益价值。

【正确答案】出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

2)、说明评估承租人权益价值的技术路线。

【正确答案】本题考查的是整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额，在价值时点的现值之和为承租人权益的价值。参见教材P128。

7、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。

1)、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性?

【正确答案】本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：

(1)地段选择的差异性.餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。

(2)营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，主要是经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际中处于同一地段的餐饮房地产，有的门庭若市，有的却比较冷清，这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。参见教材P161。

2)、说明对此餐馆进行评估的技术路线。

【正确答案】本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。参见教材P161。