房地产估价师考前辅导精讲讲义（四）

六、估价依据
    估价依据：是指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准(如国家标准、行业标准、地方标准，以及指导意见等)，委托人提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。
    为了使估价依据可靠，房地产估价师应要求委托人如实提供其悉知的估价所必要的估价对象的权属证明、界址、面积等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况；房地产估价师还应当对委托人提供的有关情况和材料进行必要的核查。

七、估价假设
    估价假设：是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。
    在估价中要防止出现以下3种情况：一是滥用估价假设；二是不明确估价假设；三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设。在防止滥用估价假设方面，严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设；对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地做出假定。

八、估价原则
    估价原则(appraisal principle)：是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
    对房地产估价最基本的要求是：独立、客观、公正。因此，独立、客观、公正不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。同时，在具体的房地产估价作业中应当遵守的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。上述这些原则适用于所有的估价目的，可以称之为普适性原则或者一般原则。此外，还有仅适用于某种或某些估价目的的特殊原则，例如房地产抵押估价应遵守的谨慎原则。  
    估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。

九、估价程序 
    估价程序(appraisal process)：是指完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：
(1)获取估价业务；
(2)受理估价委托；
(3)拟定估价作业方案；
(4)搜集估价所需资料；
(5)实地查看估价对象；
(6)分析估价对象及房地产市场；
(7)选定估价方法进行测算；
(8)确定估价结果；
(9)撰写估价报告；
(10)内部审核估价报告；
(11)出具估价报告；
(12)估价资料归档。
    透过房地产估价程序，可以看到一个房地产估价项目运作的全过程，可以了解到一个房地产估价项目中各项具体工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、避免估价疏漏、保障估价质量、提高估价效率的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。

十、估价方法
    房地产估价应当采用科学的估价方法(appraisal approach)进行严谨的测算，不能单纯依靠经验进行主观判断。从国内外的情况来看，房地产估价的“方法”很多，有的是在实践中产生的，有的是从理论上提出的。任何一种估价方法要称得上是科学的，必须有其科学的理论依据，并且其测算结果能够反映实际情况，否则，所测算出的结果仅是一个数字符号，无经济意义。
一宗房地产的价值通常可以从以下3个途径来求取：
①近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的――基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产(similar property)：是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场：是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。
②如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用――基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。
③如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益――基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的未来收益的现值之和，即基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值。
    由此在房地产估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
    关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法(cost approach)、市场比较法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三种；
    英国体系：为比较法(comparison method，comparative method)、投资法(investment method)、剩余法(residual method)、利润法(profits method)、承包商法(contractors method)五种。
    英国与美国的市场比较法相同，英国又把投资法和利润法归为收益法(income approach两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价利润法用于营业的房地产估价)剩余法和承包商法归为成本(cost based approach)。因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。
    教材将在后面的章节中分别介绍市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价应具备的条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
     房地产估价师应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法，并且在理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应当同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排除可以采用的估价方法。如果确实由于客观条件上的原因不能采用的，必须在估价报告中充分说明不采用的理由。

十一、估价结果
     估价结果：是指房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。由于估价结果对委托人十分重要，委托人通常会对估价结果有特别的期望。但由于估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不宜在完成估价之前与委托人或者任何其他与该估价业务有利害关系的人讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不能在未估价之前就征求委托人对估价结果的意见，不得以迎合委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。
     同时也注意到，尽管要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素，受估价师业务水平和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同。因为成交价格可能受到交易者的个别情况的影响，或者由于成交日期与估价时点不同，房地产市场状况或估价对象状况发生了变化。