房地产估价师考前辅导精讲讲义（三）

四、价值类型

    价值类型(types of value)有两种含义，一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项目中，由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值，即特定价值。总的来说，房地产估价是评估房地产的价值。但针对一个具体的房地产估价项目，由于价值有许多含义，所以不应笼统地说是评估房地产的价值，而必须搞清楚，并在估价报告中说明是评估哪种类型的价值。同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的，并能够使各方当事人或社会普遍信服和接受。
    例如，同一宗房地产，在买卖的情况下虽然实际的成交价格有高有低，但是客观上有其正常的买卖价格；在征收、征用的情况下虽然实际的补偿金可能有多有少，但是客观上也有其合理的补偿金；在抵押的情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但是客观上也有其正常的抵押价值。而正常的买卖价格、合理的补偿金、正常的抵押价值，彼此之间又可能是不完全相同的。
    价值类型首先可以分为：市场价值和非市场价值(或称为市场价值以外的价值)两大类。
    市场价值(market value，MV)过去称为公开市场价值(open market value，OMV)，是多数估价需要评估的价值，其确切的定义：是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：
①交易双方是自愿地进行交易的――卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产； ②交易双方是出于利己动机进行交易的――交易双方进行交易的目的是追求各自利益最大化；
③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情――交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；
④交易双方有较充裕的时间进行交易――卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；
⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价――例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。
 
     凡不符合上述市场价值形成条件之一下的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个概括性称呼。
本质上的非市场价值主要有以下4种：
①不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值；
②存在在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值；
③不符合继续使用条件下的清算价值；
④从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。
特别提示：快速变现价值、谨慎原则、谨慎价值为2007版教材新增加的内容。
市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值可以说是五种基本价值类型。有关价值类型的详细内容，见教材第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。

五、估价时点

    估价时点(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。
    由于同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值。这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。
    特别需要强调的是，估价时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定，并且估价时点确定应当在先，价值估算应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再将它说成是某个时间上的价值。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第五节“估价时点原则”。