房地产估价师考前辅导精讲讲义（二）

二、估价对象

     估价对象(subject property)即估价客体，也称为被估价房地产(property being appraised)、估价标的，当估价对象仅为房地产权益时，例如租赁权时，可称为被估价权益：是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房地产权益。
     尽管房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。主要有以下几种情况：
(1)、建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产，即通常所称的“在建工程”，往往成为估价对象；
(2)、也有要求对正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产，例如通常所讲的“期房”(虽然称为期房，但实际上包含其占用范围内的土地)进行估价；
(3)、还可能因民事纠纷或者理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，例如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋进行估价。
(4)、估价对象也可能是房地产的某一局部，例如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
(5)、估价对象还可能是现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，例如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。
(6)、城市房屋拆迁估价要求对被拆迁房屋室内自行装饰装修单独处理。
(7)、房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，例如为某一可供直接经营使用的旅馆(酒店、宾馆等)、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考而估价，其评估价值除了包含该旅馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还应包含房地产以外的其他资产，例如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户、员工队伍等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值评估。
    概括起来，房地产估价对象有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等等。估价对象的更具体种类，可见本教材第二章第三节“房地产的分类”。

三、估价目的

    估价目的(appraisal purpose)：是指一个房地产估价项目中估价结果的期望用途，或者通俗地说，是委托人要拿未来完成的估价报告做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。
    例如，是为房地产买卖或租赁活动确定相关价格或租金提供参考依据，还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据，或者是为拆迁人与被拆迁人之间确定被拆迁房屋的货币补偿金额、为税务机关核定某种房地产税收的计税依据、为保险公司衡量投保房屋的保险价值、为政府掌握划拨土地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等费用提供参考依据。
委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价，而是为了某种需要才委托估价机构估价。因此，任何房地产估价项目都有估价目的，并且对估价的不同需要决定着估价目的的不同。
    按房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为：土地使用权出让(又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让)，房地产转让(又可分为买卖、互换、赠与、以房地产出资、作价入股、抵债等)、租赁、抵押、征收、征用(又可分为土地征收、土地征用、城市房屋拆迁)、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定，以房地产出资设立企业(包括公司，下同)，企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定等等。在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如，房地产买卖中普通拍卖的保留价(底价)评估；城市房屋拆迁补偿估价：还可分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。
    不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。
    例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期未届满的租赁合同(也称为租约)，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”，这叫做有租约限制的房地产或带租约的房地产、已出租的房地产。如果为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价，就应考虑租约租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的房地产；如果为城市房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。在价值构成的各要素，例如成本、费用、利润、税金等的取舍上，也应服从于估价目的。
    此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，在估价中房地产估价师应始终谨记估价目的。