2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(49)

　　16、依据《规范》附录第A.O.7条，房地产估价技术报告应包括以下内容：

　　①实物状况分析;

　　②区位状况分析

　　;③市场背景分析;

　　④最高最佳使用分析;

　　⑤估计方法选用

　　;⑥估价测算过程;

　　⑦估价结果确定。

　　17、(1)经营内容多，在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，不同的经营内容一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部分采用不同的报酬率。

　　(2)转租经营多，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产产权所有人的身份委托估价。来源：考试大

　　(3)装修高档而复杂，商业房地产通常会有高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。

　　注：主观题答案仅供参考

　　18、(1)用词准确。

　　(2)语义鲜明，不能含混不清，模棱两可。

　　(3)用词不可带有较强烈的感情色彩。

　　(4)用词简练、标准、不堆砌、不生造。

　　注：主观题答案仅供参考

　　19、(1)房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规所规定确定的，所以估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。

　　又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。

　　(2)合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权，其次要求估价对象的用途必须是合法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

　　20、房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就十分自然了。

　　根据《规范》房地产估价基本原则包括合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则等。相应的，房地产估价技术路线也应该遵循以上各原则。

　　注：主观题答案仅供参考

　　21、(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的;法律、法规规定的其他情形。

　　(2)房地产转让估价具有以下几个方面特点：第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日起之后。

　　第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人即可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿行为。

　　第三，从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解，掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有咨询性，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，

　　估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

　　注：主观题答案仅供参考

　　22、(1)影响商务办公房地产的主要区域有：是否位于中央商务区或政府机构附近;交通条件;周围环境。

　　(2)影响商务办公房地产的主要个别因素有：外观;内部装修;设备、设施;是否具有智能化办公条件;满足不同公司的不同要求;物业管理条件。

　　注：主观题答案仅供参考

　　23、依据《规范》附录第A.O.6条，估价结果报告应记载下列事项：⑴标题;⑵委托人;⑶估价机构;⑷估价对象;⑸估价目的;⑹估价时点;⑺价值定义;⑻估价依据;⑼估价原则;⑽估价方法;⑾估价结果;⑿估价人员;⒀估价作业时期;⒁估价报告应用的有效期。

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