BIM技术在住宅园区物业管理中的应用及其优势

随着社会经济的不断发展，人们的生活水平也在逐渐提高。住宅作为人们日常起居的场所，人们对其的要求也随着时间的变化而增多。物业作为住宅小区的管理机构，要为住户提供优质的服务，解决用户提出的问题。在物业管理中会遇见许多的问题，这是对物业工作人员的一种挑战，物业管理人员要找出新的策略来解决这些问题。

近几年，BIM技术的应用越来越广泛，在建筑领域也逐渐占据了核心地位。当然，在住宅园区的物业管理中，BIM技术也发挥着不可替代的作用和优势。BIM技术凭借其协同、可视化、模拟、优化等特点大大改善并提高了建筑工程的品质及管理效率，另外凭借其全生命周期的特性在工程竣工之后的运维管理方面也拥有独特的应用，尤其是在安全应急管理方面的应用更为显著，受到众多业主单位的青睐。

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BIM模型在住宅园区物业管理中是如何应用的？

1、智能照明

现代化大多数工程项目都具有智能照明功能，利用BIM模型可对现场管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再现，为物业人员提供了直观方便的手段。

2、中央空调

中央空调对于现在的建筑是必不可少的，在小区中央空调大多数是应用在地下停车场，由于布局庞大，物业方面需要随时了解运行状态，利用BIM模型可以非常直观清晰的呈现出来，对整体研究空调运行策略、气流、水流、能源分布定义很大。可以方便了解到冷机的运行，类型、台数、板换数量、送出水温、空调机的风量、风温及末端设备的送风温湿度、房间温度、湿度均匀性等几十个参数，方便运行策略研究、节约能源。同时对水泵启停、阀门的开启度、各管线的水温、流量，可进行直观的监视。

3、在管理上的应用

预留维修更换设备：利用BIM模型很容易模拟设备的搬运路线，对今后10年甚至20年需更换的大型设备，如：制冷机组、柴发、锅炉等作出管道可拆装、封堵、移位的预留条件。

人员定位：在BIM模型中，在晚间对入室的保洁服务员、巡视保安人员及运维的技工进行定位，能够了解每个人的移动轨迹，无疑对内部可能发生的偷盗、泄密等事件起到监视和威慑，从而提高敏感区域的安全性，使物业整体保卫保密工作的水平进一步提高。

BIM模型与运维人员的培训：BIM模型直观、准确，各种机电设备、管线、风道、建筑布局一目了然，加上动态信息、人流、车流、设备运行参数，又以动画方式演绎出来，充分利用这些信息进行培训，成为BIM模型的重要应用内容。

4、安全应急管理

在小区之中，应急管理主要包含消防以及水电、天然气等管线问题，管线排布对于任何一项工程项目来说都是非常复杂的，虽然有CAD图纸，但地下层结构复杂，上下对应关系不直观，从而要动用大量人力，对配电室电缆夹层、仓库、辅助用房等进行逐一开门检查。而应用BIM技术后，结合BIM模型的可视化，可通过大屏直观的看到三维图像，无论是哪里出现问题，能够及时做出定位，从而制定抢救措施，减少损失。

而火灾应急管理则是小区物业最为重视的，尤其是高层小区，高层建筑如发生火灾则时刻威胁着人们的生命财产安全，高层建筑火灾的防控已经成为一个社会性的难题，而火灾应急管理是BIM模型可以成为最具优势的典型应用。

BIM技术在火灾应急场景的应用：当火灾发生时，感应到烟雾，传感器联动模型自动预警并定位;自动显示楼宇分布、楼层信息和逃生路线;自动匹配最近的消火栓、救援路线;联动监控、电梯、能耗、通风……大屏中“问题一目了然，管理一键操作”，应急管理一系列动作一气呵成。同时，指挥人员可以在大屏前凭借对讲系统进行广播疏散，根据大屏定位显示的起火点、蔓延区及电梯的各种运行数据指挥消防救援专业人员，帮助群众乘电梯疏散至首层或避难层。

基于BIM模型所建立的BIM运维管理平台，能够实现可视化空间管理、设施设备监控管理、能耗管理、资产管理、应急管理等功能，形成一个动态的BIM环境，使BIM在运维上发挥应有的作用。物业管理平台是新时期物业管理的一种方式，能够帮助物业工作人员快速、准确地完成工作，提高物业的服务质量。BIM技术在物业管理平台中的应用提高了物业管理的科学性、有效性，为物业管理平台注入了新的生机与活力。

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