2024年cpa税法知识点总结：第十章房产税法、契税法和土地增值税法

本文为大家整理了2024年cpa税法知识点总结：第十章房产税法、契税法和土地增值税法，本章为重要的一章，主要考核客观题和计算题。涉及到的考点有房产税征税范围和纳税义务人、房产税税率、计税依据和应纳税额的计算等内容。

2024年cpa税法知识点总结：第十章房产税法、契税法和土地增值税法

【必考点1】房产税征税范围

1.房产税以房产为征税对象。

房产，指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。其他一些没有屋顶和围墙的设施比如露天游泳池、露天停车场、喷水池花园等都不属于房产税的征税范围。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征税。

房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括农村的。

2.在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

【1-单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是( )。(2020年)

A.加油站的遮阳棚

B.建在室外的露天游泳池

C.位于市区的经营性用房

D.农村的居住用房

【答案】C

【解析】选项AB：房产税以“房产”为征税对象，加油站遮阳棚、室外露天游泳池不具有屋面和围护结构，不符合房产的特征，不征收房产税;选项C：位于市区的经营性用房属于我国房产税的征税范围;选项D：我国现行的房产税征税范围不包括农村。

【2-多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有(　)。

A.房屋产权未确定的

B.房屋租典纠纷未解决的

C.房屋承典人不在房屋所在地的

D.房屋产权所有人不在房屋所在地的

【答案】ABCD

【解析】产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。

【3-单选题】下列关于房产税纳税义务人的表述中，符合税法规定的是( )(2023年)

A.房产融资租赁的，其纳税义务人为出租人

B.商铺出典的，其纳税义务人为商铺产权所有人

C.办公楼抵押的，其纳税义务人为办公楼抵押权人

D.厂房出租免租金期间，其纳税义务人为厂房产权所有人

【答案】D

【解析】选项A：房产融资租赁的，房产税纳税义务人为承租人;选项B：房屋产权出典的，房产税的纳税义务人为承典人;选项C:房产抵押的，房产税纳税义务人为房产的产权所有人。

【必考点2】房产税税率、计税依据和应纳税额的计算

(一)税率

1.从价计征

按房产原值一次减除10%～30%后的余值计征，税率为1.2%。

2.从租计征

按房产出租的租金收入计征，税率为12%。

对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

(二)计税依据

1.从租计征

房产出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。

(1)房产租金收入，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

(2)租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

(3)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑物的有关规定计算征收房产税。

2.从价计征

依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

(1)对按照房产原值计税的房产，应按照房屋原价计算缴纳房产税。房产的原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

(3)纳税人对原有房屋改、扩建的，要相应增加房产的原值。

3.特殊用途和形式的房产的计税依据

(1)投资联营的房产。

投资者参与投资利润分红，共担风险的，按照房产余值作为计税依据从价计征房产税;对以房产投资、收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入从租计征房产税。

(2)融资租赁的房屋。

融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

(3)居民住宅区内业主共有的经营性房产。

居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，从价计征房产税;出租的，从租计征房产税。

【4-单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是( )。(2022年、2011年)

A.房产市值

B.房产余值

C.房产原值

D.房产租金

【答案】B

【解析】融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

(4)房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑。

包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、人防设施等，均应按照有关规定征收房产税。其中，对于与地上房屋相连的地下建筑，例如地下室、地下停车场等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计征房产税。

自用的独立地下建筑，按照以下方式计税：

①地下建筑属于工业用途的，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值;

②地下建筑属于商业和其他用途的，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

【5-单选题】下列关于地下建筑涉及房产税处理的表述中，正确的是( )。(2022年)

A.地下建筑出租的,以其租金收入为计税依据

B.与地上相连的地下建筑应单独作为课税对象征收房产税

C.自用的工业用途房产，以房屋原价的70% ～80%作为应税房产原值

D.房产原价折算为应税房产原值的具体比例，由省级、计划单列市土地管理部门确定

【解析】选项B：与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税;选项C：独立的地下建筑物作为工业用途的，以房屋原价的50% ~60%作为应税房产原值;选项D：房产原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和税务部门在规定的幅度内确定。

【答案】A

【6-单选题】下列情形中，应该从价计征房产税的是( )。(2019年)

A.单位出租地下人防设施的

B.以劳务为报酬抵付房租的

C.以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的

D.个人出租房屋用于生产经营的

【答案】C

【解析】选项A：单位出租地下人防设施的，从租计征房产税;选项B：如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定一个标准租金额从租计征;选项C：以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的，依照房产余值从价计征;选项D：个人出租房屋用于生产经营的，从租计征房产税

【7-多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有( )。(2015年)

A.以融资租赁方式租入的房屋

B.以经营租赁方式租出的房屋

C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋

D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋

【答案】BD

【解析】选项A：融资租赁的房产，由承租人按照房产余值缴纳房产税;选项B：以经营租赁方式租出的房屋，以房产租金作为计税依据计算缴纳房产税;选项C：对居民住宅区内自营的共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人按照房产的余值缴纳房产税;选项D：对投资联营的房产，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资收取固定收入，不承担联营风险的，按租金收入计缴房产税。

【8-多选题】下列关于房产税计税依据的表述中，符合税法规定的有( )。(2020年)

A.融资租赁房屋的，以房产余值计算缴纳房产税

B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值

C.房屋出典的，由承典人按重置成本计算缴纳房产税

D.经营租赁房屋的，以评估价格计算缴纳房产税

【答案】AB

【解析】选项A：融资租赁房屋，本质上是一种变相分期付款购买固定资产的形式，因此在计征房产税时，应由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税;选项C：产权出典的房产，产权所有人已无权支配房屋，因此由承典人以房屋原值按规定扣除一定比例后的房产余值计征房产税;选项D：经营租赁房屋的，由房屋产权所有人以取得的租金收入为房产税的计税依据。

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