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2010年注会《经济法》预习辅导:物权法(9)

更新时间:2009-10-22 16:52:45 来源:|0 浏览0收藏0

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  三、业主的建筑物区分所有权转自环 球 网 校edu24ol.com

  (一)概念

  根据《物权法》第70条的规定,建筑物区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所有产生的成员权三要素所构成。故建筑物区分所有权为一种特别权利,应将专有部分所有权、共有权及成员权三个构成要素作为一个整体看待,权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分,也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

  建筑物区分所有权不同于传统的共有制度,建筑物区分所有权的根本属性仍在于单独所有,共有部分及管理权部分均是为区分所有服务的。因此建筑物区分所有权人在转让时,其他建筑物区分所有权人不得享有优先购买权。

  (二)建筑物区分所有权的客体

  1、专有部分的所有权

  (1)业主行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时,不得拆除房屋内的承重墙等。转自环 球 网 校edu24ol.com

  (2)业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  2、共有部分的共有权

  业主对专有部分以外的共有部分,如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

  根据《物权法》的规定,共有部分包括:(1)建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。(2)建筑区划内的绿地(使用权),属于业主共有,但属于城填公共绿地或者明示属于个人的除外。(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。(4)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。同时为了解决车位紧张问题,法律还特别对开发商出售车位的权利进行了限制,即要求在建筑区划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。

  根据《物权法》第72条的规定,业主对专有部分以外的共有部分既享有权利,又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时,共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。

  3、共有部分的共同管理权转自环 球 网 校edu24ol.com

  根据《物权法》的相关规定,业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

  业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。转自环 球 网 校edu24ol.com

  《物权法》第76条规定,业主共同行使权利的事项,其中大部分事项,如制定和修改主业主会议议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会和者更换业主委员会成员、选聘物业服务机构或者其他管理人等事项经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”的业主同意即可。

  但是对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经“专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上”的业主同意。转自环 球 网 校edu24ol.com

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