2019年城规规划实务备考精华：规划条件的拟定、核实与规划设计及规划条件变

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第八章　规划条件的拟定、核实与规划设计及规划条件变更

一.考试形式：

规划条件部分常见的有三种题型： 补充规划条件：给定用地情况及部分规划条件，补充尚缺的规划条件。

(2005) 核实规划条件：题目中给定规划条件和规划设计布局，核对规划设计布局有哪些方面不符合规划条件。

(2005) 变更规划条件： (近几年的热点)

(2003年是一道补充规划条件的试题，2008年是一道变更的程序题)

二..主要知识点：

1.规划条件的概念： 规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划，对建设用地以及建设工程提出的引导和控 制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县 人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度 等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。 规划条件是建设单位和设计单位编制工程设计方案的依据，是规划行政主管部门审查方案、核发建设 工程规划许可证、对建设工程进行监督核实的依据。

2.规划条件的内容： 拟订规划条件应当遵循下列原则：

(1)严格执行城乡规划管理的相关法律、法规、规章、技术规范以及国家相关政策的规定;

(2)严格以控制性详细规划为依据;

(3)坚持社会效益、环境效益和经济效益相统一;

(4)坚持统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件;

(5)坚持合理用地和节约、集约用地，积极开发利用地下空间;

(6)改善城市生态环境，注重城市景观;

(7)保护历史文化遗产和自然环境;

(8)注重邻里关系，维护公共利益和社会公平;

(9)符合城市防灾、减灾要求，保障城市安全。

(10)加强城市设计内容，提升城市景观品质。

规划条件包括以下内容：用地情况、强、退、交、配、设、安、其。

用地情况：用地性质、坐标、用地面积、

开发强度：人口容量、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率。建筑高度高度注意无线电收发讯区、微波走廊、高压输电走廊、军事和国家安全设施的相关技术规定。

建筑退让和建筑间距：退城市道路红线、绿地范围的控制线(绿线)、城乡规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线(蓝线)、历史文化街区的保护范围界线及历史建筑的保护范围界线(紫线)，退相邻用地的距离，建筑日照要求。

交通组织：如出口方位、交通组织要求、停车位的配置、与城市交通的衔接。涉及轨道交通用地的应当明确出入口和相关设施的设置要求;涉及广场等公共开敞空间的应当在规划条件中明确用地规模和方位要求。

配套设施：文化、教育、卫生、体育、社区服务设施、应急避难场所等公共服务设施和给水、排水、燃气、热力、电力、电信等市政基础设施的规模和布局。

城市设计：建筑形态、色彩、景观、尺度及公共开放空间等要求。

公共安全：防洪、防震、人防、消防、防治地质灾害等要求。

其它：古树名木、名城保护、地铁等地下空间开发等。规划与设计方案审查前应完成文物勘探，发现文物应采取保护措施。

3.规划条件的拟定与补充：

首先和规划条件的全部内容一一核对。

其次注意图上特殊条件，如保护生态和历史文化遗产，完善配套设施，保障公共安全，注意要符合规划和相关规范。图中说有高速公路、铁路、二三类工业的要注意隔离。

住宅小区的规划要点不要忘记套型面积为90㎡户型所占的面积比。

4.规划条件的核实：

规划条件的核实是对建设活动是否遵守规划许可的要求的审核。

此类试题一般将图中的内容和给定的规划条件一一核对即可得到答案。容易出题的内容一般为容积率、绿地率、停车位数量、建筑密度、建筑高度、建筑退让等。

同时还要注意以下方面：

注意是不是出了用地红线或侵占了绿化绿线、历史文化街区保护紫线、水域蓝线等，能不能满足消防(沿街长度、间距、扑救面)，

日照间距够不够，(住宅大寒2小时、老年人居住建筑冬至2小时、中小学教学楼冬至2小时，幼儿园冬至日3小时)

消防要求：高层建筑塔楼一个长边或1/4周长应不布置影响消防的裙房，一般应落地，并应该有直接对外出入口。

5.规划条件的变更：

符合控规是规划条件变更的前提。

符合控规的规划条件变更程序为建设单位申请——公开与听证(公告，告知利害人)——审查与确定——颁布与公开——通报国土部门，调整出让金。

如果不符合控规又确有必要修改规划条件则则需按控规修改程序修改控规。

(1)用地性质的变更：

(2)先看能不能变更：

规划确定的绿地、道路、高压走廊、水厂及污水处理厂、河道、水库、水源地、自然保护区等严禁变更土地用途。

化工用地、小于4h㎡的仓储不应改为居住用地，工业区不宜插建居住。如能变更则按控规修改程序， 涉及总规先调整总规。

(3)如果涉及到控规的调整，则按调整控规的程序进行

确需变更容积率、用地性质等的，必须严格履行程序，包括城乡规划主管部门组织老师对变更的必要 性和规划方案的合理性进行论证，公示，征求利害关系人意见，有听证申请的组织听证，报市县政府批准 等，并需补缴城市基础设施配套费和土地出让金等相关规费。

(4)规划容积率的变更：

规划设计条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依据《城乡规划法》的 规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的须先行调整涉及到的其他规划。所有涉及建设用地容积 率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。

国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需变更规 划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行：

(1)建设单位或个人可以向城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由;

(2)城乡规划主管部门应当从建立的老师库中随机抽调老师，并组织老师对调整的必要性和规划方案 的合理性进行论证;

(3)在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证;

(4)经老师论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划主管部门应依法提出容积率调整建议并附论证、 公示(听证)等相关材料报城市、县人民政府批准;

(5)经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后 的规划条件抄告土地主管部门备案;

(6)建设单位或个人应根据变更后的容积率向土地主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。

涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及老师论证意见、公示(听证) 材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案管理机构(馆)移交备查。

5.详细规划的变更：

(1)修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系 人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后应当按法定 程序审查报批，报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。修改后的控制性详细规划经 本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。修改控制性详细规划的内 容涉及上层次规划强制性内容的，如规划区的范围、基本农田、风景名胜、水源保护地、历史建筑，要先 修改上层次规划。

(2)修建性详细规划修改程序：经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随 意修改;确需修改的，修规的修改必须符合控规的要求，同时城乡规划主管部门应当采取听证会等形式， 听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。 三.答题注意事项： 规划条件的变更符合控规是前提，不符合控规，规划部门无权同意变更。如果规划部门认为确有必要， 就要先修改控规。修改程序为先论证，再征求利害人意见，再向市政府提出专题报告，市政府同意后方可 修改，修改后原审批程序审批。

补充规划条件时，不要忘记居住小区的规划套型面积90㎡以下的要占70%。本考点已考了三年，2011 年再考的可能性不大，但也不要大意。

经济适用房等保障性住房套内面积应该在60㎡左右。

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