城乡规划师|资产通胀、消费通缩下，居民家庭资本不应该继续配置房地产
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一
过去50年，货币超发是非常严重。比如美元的含金量在过去这50年当中是贬值了97%，其他的货币对于美元又贬值了90%以上。
然而从2000年以后，美国经济大幅下台阶，货币超发的现象更为严重，美国却再没有出现过“像样”的通货膨胀。
2000年以来，发达经济体尽管没有特别高的通胀，但全球的资产泡沫却一波接着一波。例如，美国先是经历一波股市泡沫破灭，房地产泡沫起来，2007年房地产泡沫也破灭，股市泡沫又起来，今年股市泡沫又破灭。从历史上来看，资产泡沫也对纸币的利率政策非常敏感。
道理很简单，超发的纸币，总要有个流向，
▶要么就是去购买消费类的商品，体现出我们统计的CPI、PPI的上行;
▶要么就是去购买资产类的商品，推升股价、房价、金价等。
为何2000年以后商品类的通胀会明显弱于资产类的通胀呢?
贫富分化或许是个很重要的原因。不断超发的纸币，会越来越多地流向少数人手中。当前又到了全球贫富分化的一个高点，所以未来可能很难看到消费类商品的通胀，而更多会体现为资产类商品的涨价。
而且资产泡沫的体量足够大以后，各国央行的货币政策也越来越关注资产价格的走势问题，导致资产泡沫易升难降。美股暴跌一段时间后，美联储立刻加快“印钞”步伐，放出各种大招。
未来如果美股再暴跌，可能不排除美联储会像日本央行那样直接购买股票。因此，未来资产泡沫仍会一个接着一个的演绎。
在贫富差距较大的情况下，超发的货币更容易推升资产类商品的价格，却很难推升普通消费品价格。而且即使货币超发对消费品价格有影响，也存在一定的滞后效应，从货币超发到通胀回升需要一年以上的时间。
二
我国的情况也很类似。
现在的这个经济跟20年前的经济不一样了，20年前，整个金融资产的比例是比较低的，大家要买可能都是买商品，所以只要货币超发就会表现为物价的上涨。
现在来讲，货币超发表现为资产价格的上涨，而不是商品价格的上涨。今年以来股市短期调整后迅速大涨，茅台、奢侈品价格上涨，但另一方面，普通消费品行业价格低迷，需求萎缩。
我国本轮周期有三点不同于以往，一是过去十年主导宏观经济走势的房地产还处于下行周期;二是政策刺激空间没有之前那么大;三是疫情的持续影响。这三点决定了我国宏观经济下行压力依然很大，很难开启一轮持续的上行周期。
居民收入和大众需求仍然会受到很大影响，普通消费品面临的通缩压力要大于通胀。根据央行调查结果，我国2019年总资产前20%居民占有总资产的63%，而后20%居民仅占2.6%。
三
目前中国居民的大类资产主要还是集中在住宅资产上，即房地产目前配置比重过大，这会带来泡沫风险问题：
华尔街日报做个一个估算，随着房价不断上涨，中国居民拥有的房地产总市值达到了65万亿美元;美国、欧洲和日本这三个主要经济体的居民房地产总值加起来大概只有60万亿美元左右，也就是我们一个国家的房地产总市值要超过日本、欧盟加上美国这三个主要经济体之和，可见我们房地产的泡沫是存在的。这也就是为什么我们高层一直在坚持房住不炒的原因。
现在对房地产的供需都限制，不仅是限购、限价，同时也限售。一般来讲，如果不让房价涨，最简单的办法就是扩大供给。
但从央行的调查来看，我国家庭城镇居民所拥有的自住房的比率达到了93%，而美国只有60%多。在住宅拥有量已经过高的情况下，为了抑制房价而扩大供给，一旦房地产泡沫破裂，就会导致更多的楼盘过剩，这样是非常危险的。
所以在房地产应对方面，上面看得很透彻，坚持房住不炒也是比较坚决的。某些地区由于人口的大幅度净流入，大都市圈的形成，未来房地产的需求依然还是比较旺盛，房价也同样还有上升的空间，但就全国而言，房地产投资的更多机会来是结构性的。
在这个大前提下，作为居民家庭的资本配置来讲，更多的还是应该配置到金融资产、金融产品上面，不应该再继续配置房地产了，除非你觉得某些地区的房地产是有结构性的机会，有上涨空间的。但是作为大类资产配置，要加大金融资产配置力度，尤其是权益类资产。
四
推出房产税是改善居民收入结构的一个重要手段，房产税对多套房的家庭来讲，征税就会大幅提高，对于没有房的或者一套房的就不用征税，这样对于居民的收入差距起到了缩小的作用。
但是现在没法推出来，因为推了后万一房价大跌怎么办?中国GDP当中，房地产对于GDP的贡献，直接的加上间接的，接近30%，不可轻举妄动。
货币政策更加偏重稳健了。现在十年期国债收益率已经超过了3%，而美国的十年期国债收益率只有0.6%，中美之间的利差又是达到了历史的高峰。
大家不要把关注点更多集中在刺激内需，觉得好像要刺激内需才能够使得国内大循环能够循环下去。
实际上，过去的总量政策效果不好，刺激内需要通过结构改革来增加我们的中低收入阶层的居民收入，这属于改革的政策，而不是需求端的刺激政策。
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