城乡规划师|【解读新政!】全国22城市住宅土地供应1年不超3次!!!
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今天，一份文件显示：2021年，全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”，发布住宅用地公告不能超过三次。
网传22城名单包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
住宅用地“两集中”指：一是集中发布出让公告，二是集中组织出让活动。原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。
随后，青岛、天津、郑州等城市陆续发布通知及文件，印证了该消息的真实性。
此外，集中供地政策强调了22个城市的落实，也强调了住宅用地领域的改革，实际上有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。
2月24日，青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》显示，2月24日，青岛市自然资源和规划局副局长潘奇主持召开青岛全市住宅用地调控工作部署会议，会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求，并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。其中提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。
2月23日，郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。
2月23日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。
大家都很关心最新出炉的「一年只卖三次」新政，会有什么样的连锁影响。
先说结论。一，要看未来的细则;二，影响很大很深远。三，对开发商的能力挑战极大。
我们来拆解下这几个结论。
那么，要理解这个新政的影响，就要从开发商拿地的方式来推演。
一般开发商拿地，通常前期要勾兑一下，跟踪一到两块地，然后准备拿地。在资本准备上，自有资金出20%到30%，剩下就是过桥资金，基金或者资管做夹层融资。
不管在哪里拿地，你不可能一分钱自有资金都不出。
那么问题来了，现在全国热点城市同周期推地，你怎么办?
我们假设2月份一个地产集团账上现金流有30亿元，按加杠杆五倍，1:4计算。自有资金20%，配资80%，那么也就是能融资120亿元。
全国热点城市，三月同时推地，你怎么选?
传统地产公司拿地，就是靠时间错位来打时间差。这个月账上有钱就拿地，下个月账上没钱就不拿地。
然而，现在一年三次出让，一次可能推出多个地块，可能你跟踪了好几块地，最终只能选一块。原因很简单，因为集团就这么多钱。
之前很多大型地产集团的资金都是滚动模式。这个月拿地，高周转，把钱周转出来，然后下个月去拿地。
现在你周转出来后又能怎样?公开市场一年最多三次出让。你这个钱干嘛去呢?这个时候，就会出现明显的资金和土地的错位。
因此，这个土地新政对开发商的第一个挑战就在这里出现了：开发商需要很强的现金流管理能力，你必须要确保，当主要城市集中推地的时候，你的掌上有钱。
我大胆预测一下，开发商的开工销售计划都要进行调整。假如三月要拍地，你就要在二月份大卖促销回款，否则账上没钱。与此同时，你的供货节奏，也要随之变化。
第二个挑战是，考验开发商的融资能力，你能否在拿地的时候创新加杠杆。
我猜想，未来会出现很多开发商联合拿地，在热点的城市，开发商联合体会进一步涌现。
联合拿地，相当于减少自有资本投入，互相分担成本，好处是，多处下注，多拿几块地。
第三个挑战是，开发商对市场和城市的研判要更加强化。
你这笔钱投资了华东，可能就错过了大湾区。你投资了北京，可能成都的土地机会再好，你也只能眼馋。
如果你手里就100亿元，22个城市一起出地。你投资哪个?你的投资部门要看多少个项目，内部审批能忙的过来的么?
这就是第四个后果：投资团队可能会压力山大。
投资前期部门会出现阶段性疯狂状态。之前开发商拿地并不是这样逻辑，一般开发商每个月都有项目跟进，所以总部和区域都能忙的过来。研判完才会形成集团投资决策意见。
但是现在22个城市，每个城市三月都放出20块土地，合计440个项目。开发商的总部如何审查研判?总裁一天研究十个项目，也要44天。这还没有考虑到，可能同一天推出多个城市的土地。
于是，第五个后果出现了：开发商基于以上的挑战，犯错的概率比以往大大增加，由于买地是开发商最重要的决策，一个地块买的不对，就可能让公司蒙受巨大损失，因此，新政后，地产公司的决策风险也迅速攀升。
第六个后果是，集中卖地，八个月后，会带来集中上市。
这样全国主要城市的阶段性脉冲供地，会导致项目面市时候供应量激增，同一个市场短期内会有待售项目的集中上市，开发商的市场踩踏一触即发，越来越多的项目总与城市总会陷入囚徒困境。
很多市场营销玩法也可能玩不下去了。比如，以前东部很多城市的土地供应，都是玩饥饿营销，拉长线供地，一个月放一块。这样很多项目上市的时候，无竞品，热销，新房市场节节高。
但是，现在三次集中供地，开发商普遍着急回款。那么供应节点就会出现大量供应，你的新房如何宣传稀缺?
当然政府可能有智慧，比如在同一时间的不同区域供地，来对冲这种可能性。但是，不可避免的是，集中卖地一定会让同期供应量骤然增多。
第七个后果，这种模式彻底封死了黑马公司的可能。
之前黑马的路径就是高杠杆，快周转，小股操盘，迅速滚大规模，不断回款，不断融资拿地。现在你有钱了，却没有生产资料了。这就对于地产企业精细化运营提出了非常高的要求。
接下来，很多开发商可能要开始调整战场，或者增加二手土地并购，不在公开市场玩了，有钱没地，那就去找二手土地。二手土地的价格可能会上涨。
开发商还有一种选择就是，转移阵地，不在22个城市玩了。接受下沉市场，增加对下沉市场的投资力度。
写到这里，也有朋友关心，这次「一年只卖三次」新政，会不会导致，优质的土地，大家都集中筹码去抢，导致它的溢价率上去，让政策失去了初心?
我的看法是，不低估政府的智慧。政府的调控手段有很多，土地限价也可以搭配着使用，现在还没有哪个城市敢大张旗鼓地废除限价。如果你还是不顾一切地抢优质的筹码，大家既然都这么想，你抢到了，利润率也会变得很低。
中国楼市之所以被认为是政策市，跟两件东西有关：土地与钱。这两样东西，都被严格管控在政府手里。因此，对地产行业与地产股的任何未来想象，都不能、也不应该跳出这个天花板。
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