城乡规划师|北京：首例行政办公用地兼容配套商业项目落地城市副中心
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导 读
市规划和自然资源委员会通州分局近日创新核发城市副中心六合村项目3个行政办公地块(C03、C05、C08)行政办公部分建设项目用地预审与选址意见书。该项目位于城市副中心07组团01街区，用地性质为行政办公用地(A1)，建筑功能却囊括了行政办公与商业配套，是全市首例行政办公用地兼容配套商业的项目。
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在东六环与通燕高速交汇处东北部，距行政办公区约3公里的项目施工现场，桩机、锚杆机发出隆隆声响，挖掘机、铲车频繁往来……C03、C05地块正在进行垫层、集水坑防水等基础施工，C08地块即将完成土方开挖。
按照《国务院关于北京市开展公共服务类建设项目投资审批改革试点的批复》(国函〔2016〕83号)以及《北京市公共服务类建设项目投资审批改革试点实施方案》的要求，该项目已于去年开工，日前，3个行政办公地块(C03、C05、C08)行政办公部分获建设项目用地预审与选址意见书，这意味着该项目在规划实施层面已全面落地。
C03、C05、C08地块行政办公楼总平面图
六合村项目用地东至六合东三路，西至六合西路(局部六合东路)，北至六合北三街，南至潞苑南一街，3个地块总用地面积5.3万平方米，总建筑面积30.8万平方米。据规划方案，部分二层及以上规划为行政办公用房，一层及部分二层是周边住房项目的配套商业用房。
C05地块西南人视图
“该项目被列入今年城市副中心集中推动的161项重大工程，是集行政办公、商业配套、居住、养老、学校、公交场站为一体的大社区。”市规划和自然资源委员会通州分局相关负责人说。
经过多轮考证研究，项目最终形成了集居住、商业和行政办公为一体的“一心四象限”总体格局。“‘一心’是指中心区行政办公与商业配套，‘四象限’则指居住社区，一中心通过步行商业街串联起东南、西南、东北、西北四个居住社区。”
C08地块街景人视图
“这是打破思维定式的创新实践，在全市尚属首例。”这位负责人表示。《城乡规划用地分类标准》(DB11/996-2013)把北京市城乡用地分为65主类和78小类，与商业用地不同，规划上的行政办公用地主要用于安排建设中央行政单位和北京市的各级党政机关、社会团体，以及行使行政职能的事业单位等办公机构及其相关设施，属于政府投资，往往是以独立占地的形式存在的，与引入社会资本兼顾商业配套的城市社区没有太多关联。
而新的《城市副中心控规》提倡土地混合利用、城市共享，在这样的前提下，规自部门创新性地改变了土地供应方式，在一宗土地上同时兼顾社会商业服务和政府行政办公，打破了以往行政办公用地只具有单一使用功能的思维定势，提高了土地使用效率，也增加了城市街道的空间活力。
“规划是龙头，我们用这种折叠的方式保证了城市形态的完整性和通畅性，又通过规划逻辑对项目进行立体分割，从而实现产城融合，职住平衡，同时也体现了行政办公在新时代的开放性。”这位负责人进一步解释道。
空中连廊透视图
要实现这样的融合并不容易，在行政办公地块兼容商业设施碰到的主要问题是行政办公楼和商业楼的土地供应和立项审批方式完全不同，需要在实际操作中解决不同的建设主体手续办理问题，明确各自权利义务，尤其是共用的地下车库和机房部分该如何分劈投资、明确产权，都需要一一研究解决。
“过去，城市规划与建设往往以便于管理为优先级，而进入新时代，作为首都两翼的重要一翼，建设一座千年之城，需要以城市需要、百姓需要为优先级，这体现的是城市副中心建设的创新和质量。”这位负责人如是说。
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