二级建筑师《法律法规经济与施工》考点：房地产开发程序

房地产是房产和地产的总称。在物质形态上房产和地产总是联结为一体的。由于房地产位置的不可移动性故叉称“不动产”。近年所称的“物业”，实际上就是我们所说的房地盘房地产业包括：土地的开发、房屋的建设、管理、维修，土地使用权的划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押。其核心内容就是土地和建筑物。

房地产业与建筑业互相依存互相联系，但又是性质完全不同的两种行业。建筑业是建筑产品的生产部门.属第二产业。房地产业不仅是土地和房屋的经营部门，而且还从事部门分土地的开发和房屋的建设活动，具有生产、经营、服务三重性质，是以第三产业为主的产业部门。

房地产开发程序：

(一)项目建议书

房地产综合开发项目建议书的编制应由城市综合开发主管部门根据城市分区规划或控制性详细规划组织编制。项目建议书应阐明项目的性质、规模、环境、资金来源、期限、进度、指标、拆迁、经营方式、经济效益等。属于直辖市或计划单列市的城市报市计委批准，大型项日还要报建设部初审后再报国家计委批准。非直辖市或非计划单列市的大型项目由城市综合开发主管部门批准后，报建设部初审，再报国家计委批准。

(二)可行性研究

可行眭研究应包括：项日背景及概况、建设条件、进度、投资估算、财务效益分析等内容。

(三)建设用地规划许可证

《中华人民共和国城市规划法》第31条规定：在城市规划区内建设需要申请用地的必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：建设单位和个人申请用地，必须持县级以上人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上人民政府行政主管部门申请选址定点、行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地。

(四)土地使用权证书

土地所有权，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用权者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让是一种国家垄断行为。因为国家是国有土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。城市规划区集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。土地使用权出让可以采取拍卖、招标或协议的方式。

拍卖，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点组织符合条件的受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

招标，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人，用书面投标的形式竞投土地

招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合评价。

协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判，协商有关事宜。《城市房地产管理法》规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅的用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议的出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。”这种出让方式主要用于工业仓储、市政公益事业、非盈利项目以及政府为调节经济结构、实施产业政策而需给予优惠、扶持的建设项目等。

土地使用权期限，一般根据土地的使用性质来确定，不同用途的土地使用权出让的最高年限为：

居住用地70年：

工业用地50年;

教育、科技、文化、体育用地∞年;

商业、旅游、娱乐用地40年;

综合或其他用地50年：

以出让方式取得土地使用权的土地，超出合同约定的动工开发日期，而未动工开发的可以征收相当土地使用出让金20%以下的土地闲置费。满两年未动工的，可以无偿收回土地使用出让权。

(五)拆迁安置

1991年3月22日国务院以国务院第78号令的形式发布了《城市房屋拆迁管理条例》。

(六)组织实施勘察、设计工作，办理建设工程规划许可证

在取得建设工程规划许可证之后方可办理开工证的手续。

(七)土地开发

土地开发的主要内容是指房屋建设的前期准备，平整场地、实现水通、电通、路通的“三通一平”。把自然状态的土地变成可供建设房屋和各类设施的建筑用地。

(八)施工招标、投标

(九)申领开工证，进入施工安装阶段

建筑法第7条规定申领开工证应由业主向县级以上政府部门办理。建设部1999年12月1日发布71号令。其中第二条规定：境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰、装修和其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位应向县级以上主管部门申领开工证(投资30万元以下或300m2以下可不领)。

申领开工许可证的条件：

·已经办理工程用地批准手续;

·已经取得规划许可证;

拆迁进度符合施工要求;

·已定好施工企业;

·有满足施工带要的施工图纸，施工图设计文件已按规定进行了审查。大型工程有保

证施工三个月需要的施工图即可开工(97建设部352号文);

·有保证工程质量和安全的措施，按规定办理了质量监督手续;

·资金已落实。综合开发的资金来源主要有：预算内资金、开发单位的自有资金、银

行贷款以及利用外资。在开发项目的资金总额中自有资金总额不得低于年度投资工作量的

：30%;已收购楼款，在商品房建成销售前不得超过全部建酷工作量的70%;其中，开工建设时预收购房款不得超过40%，待房屋建设工作量完成50%时，可再收.30%。建设单位应提供银行证明、保函或担保;

·国家规定必须委托监理的项目已委托了监理;

·法规确定的其他条件。

建筑法规定：开工证的有效期是3个月，过期作废，可以延期两次，每次3个月。

(十)办商品房预售许可证

1994年l】月15日建设部发布了第40号令《城市商品房预售管理办法》。该办法规定：商品房预售应当符合下列条件：已交足土地使用出让金，取得土地使用证书，持有建设工程规划许可证，投入的资金达工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度交付日期。

一个正规的房地产开发商应当向顾客公开出示下列证件：

·建设用地规划许可证(规划法第31条)

·国有土地使用证(土地法9条)

·建设工程规划许可证(规划法第32条)

·建设工程开工证(建筑法第7条)

·商品房销售(或外销)许可证(北京市房地产市场管理处)

(十一)竣工验收

竣工验收是全面考核开发成果、检验设计和工程质量的重要环节，是开发成果转入流通和实用阶段的标志。《城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用。1993年11月12日建设部建法字814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定：除单体验收外还要进行小区综合验收，即验收规划是否落实、配套设施是否建完、拆迁是否落实、物业管理是否落实等项内容。2000年4月建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》颁布实施。该办法规定建设单位必须在竣工验收合格之日15天内，向工程所在地的县级以上政府行政主管部门备案。

(十二)物业管理

《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。住宅物业的建设单位，

应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。