2018年二级建造师《工程法规》考试要点:物权制度
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二级建造师《建设工程法规及相关知识》考点:物权制度
1.3.7物权制度(1050P21)★★
1.3.7.1物权的概念和种类
物权:权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
种类 |
客体 |
特点 |
主要代表权利 |
所有权 |
动产、不动产、知识产权、财产权利 |
(自物权)最完全的物权,他物权的产生的基础: |
|
用益物权 |
动产、不动产 |
他物权,支配的是物的使用价值 |
建设用地使用权;宅基地使用权;土地承包经营权 |
担保物权 |
动产、不动产、权利 |
他物权支配的是物的交换价值 |
抵押权/质押权/留置权 |
注意:以上物权分类方法的标准不同,因此,一物之上可能有多种不相互冲突的物权属性
1.3.7.2抵押权(1051P21)
1、抵押权概念
债务人或者第三人(抵押人)不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人(抵押权人)有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。可以抵押的财产必须是可以流通的,我国土地所有权不能流通(建设用地使用权可以有条件流通)。
2、不动产抵押权
不动产的抵押权自登记时设立(注意抵押合同的生效与抵押权的成立是两个不同的概念,即:抵押权=抵押合同+登记),在建工程可以作为抵押物(注意根据司法解释:施工单位的优先权优于抵押权人)。
3、动产(浮动)抵押
经当事人书面协议,债务人可以将现有、将有资产(生产设备、原材料、半成品、产品)打包抵押,届抵押权行使时确定具体抵押财产(也称浮动抵押)。
抵押权行使的时间:未能履行到期债务、被宣告破产或撤销、约定情形出现、严重威胁债权的其他情况。
4、抵押权对第三人的效力
○1对买受人:抵押权不得对抗正常经营活动中,已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
○2对承租人:在先关系效力优先。
5、抵押权的放弃与顺位变更
抵押权人放弃债务人自己的抵押财产的,其他担保人在该财产范围内免责,另有约定除外(体现主债务人的责任优先的公平原则和民事活动中意思自治原则);有多个抵押权人的,部分抵押权人与抵押人协议变更抵押数额或者顺序,未经其他抵押权人的书面同意,不得对其产生不利影响。
例如:甲公司将其房产先后抵押给乙银行担保300万元债务、丙银行担保300万元债务、丁银行担保500万元债务,后经甲公司同意乙、丁银行交换了抵押顺序;到期后甲公司不能履行债务,房屋拍卖所得为600万元,则乙丙丁三银行各应得多少金额?(0/300/300)
6、抵押权的实现—条件:债务人未能履行所担保债务或者发生约定条件
○1抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价
○2抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产
○3折价、变卖(没有拍卖)应当参照市场价格
○4以建设用地使用权实现抵押权时,该土地上新增建筑物一并处分,但新增建筑物所得价款,抵押权人无权优先受偿(先押地,后盖楼,一起卖,分别算)
○5抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权
7、其他债权人的撤销权
如在6○1中,折价金额损害其他债权人的利益,其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内(除斥期间,不适用中断、中止规定)请求法院撤销该协议。
,如:甲公司将其房产先后抵押给乙银行担保300万元债务、丙银行担保300万元债务、
丁银行担保500万元债务,后经甲公司同意乙、丁银行交换了抵押顺序;到期后甲公司不能
履行债务,房屋拍卖所得为600万元,则乙丙丁三银行各应得多少金额?(0/300/300)
1.3.7.3质权(1052 P22)
1、质权概念:
质押是债务人或者第三人将其动产或者权利移交债权人占有,将该动产或者权利作为债权的担保,分为动产质押和权利质押。了解质权人、出质人、质物、质权的含义。
动产质权自交付时设立,权利质权自交付(有凭证能交付的交付,如:提单、汇票等)或者登记(无凭证或者不能交付的,如:股票、专利权、商标权等)时设立。
2、质权人的权利和义务
权利 |
义务 |
可以放弃质权。若放弃的质权是债务人提供的,其他担保人在该范围内免责;当事人另有约定除外。 |
1不得擅自使用和处分质物,违反之,造成毁损要赔偿;○2不得擅自转质,违反之,造成毁损要赔偿。(若是○1○2情况外的质物毁损,就不要赔偿) |
3、出质人的权利
要求质权人及时行使质权。质权人怠于行使,○1可请求法院拍卖、变卖质物;○2造成损害,质权人承担赔偿责任。
1.3.7.4留置权(1053 P23)
1、留置的概念
债务人逾期履行,债权人可留置已经合法占有(应依据同一合同关系,企业间除外),并有权折变拍优先受偿。留置权人(留置别人的财产)、留置人(财产被留置)、留置物(留 置财产)
2、留置权人的权利
○1收取孳息(先扣除收取孳息的费用)
○2留置权优于抵押权或质权
3、留置权的实现
没有约定债务履行期的,应给予2个月以上的宽限期,鲜活宜腐物除外。折变价格参考市场价格。
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【真题】
(二级10-05)
根据《物权法》的相关规定,以建筑物抵押的。抵押权自( )时设立。
A.合同签订 B.备案 C.交付 D.登记
(二级10-08)
根据《物权法》的相关规定,不得抵押的财产是( )。
A.正在建造的航空器 B.土地所有权 C.生产原材料 D.荒地承包经营权
(二级09-04)
根据《物权法》规定,下例关于抵押权的表述中错误的是( )。
A.在建工程可以作为抵押物
B.即使抵押物财产出租早于抵押,该租赁关系也不得对抗已经登记的抵押物
C.建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产
D.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权
1.3.7.5与建设工程相关的用益物权——建设用地使用权(1055P25)★★
1、建设用地使用权
概念 |
依法对国家所有土地享有占有、使用和收益的权利,有权建造建筑物、构筑物及其附属设施 |
|
范围 |
地表、地上、地下;后权不得损害前权 |
|
设立方式 |
划拨 |
针对政府公务、军事、公益、基建等用地:不交钱,无期限,要严格限制 ;期限:无限制 |
出让 |
针对经营性用地:交出让金,有期限,多个有意者,应当招标、拍卖公开竞价 期限:居住70年,商(商业)旅(旅游)乐(娱乐)40年,其它50年 |
2、建设用地使用权人的权利和义务
权利 |
1 |
地上物所有权:除非有相反证据,楼随地 |
转让、互换、出资、赠予、抵押:即可流转;注意:要依法、不得超期、楼地一体处分 |
||
3 |
获得补偿:使用权期内被征用、收回的,地上建筑要补偿、出让金要相应退还 |
|
4 |
期满续期:仅对住宅用地自动续期;其余有约定的从约定、无约定的从法定 |
|
义务 |
1 |
履约:招拍挂拿地后要签约,应当书面(土地出让合同是“要式合同”) |
2 |
支付出让金:不交钱的构成违约,收地+赔偿 |
|
3 |
不得改变土地用途:要改的话需要经批准的 |
|
4 |
登记:设立、变更、注销都要登记 |
【真题示例】
(二级09-64)
国有建设用地使用权的用益物权,可以采取( )方式设立。
A.出租 B.出让 C.划拨 D.抵押 E.转让
二级2010-05-D
二级2010-08-B我国土地所有权属于国家或农村集体所有,两种情况,参见《宪法》第十条
二级2009-04-B
二级2009-64-BC
1.3.7.6物权的设立、变更、转让和消灭(1054P24)★★★
1、不动产的物权变动—登记主义
我国是登记主义:即自登记时发生物权效力;注意:国有自然资源、法律另外规定(见3)除外。不动产物权=合同生效+完成登记
不动产登记对合同效力的影响:没影响。合同生效根据《合同法》的规定,物权的生效
根据《物权法》的规定。不登记不影响合同的生效:房产商一房两卖两个合同都有效,过户
登记给谁,谁获得房屋产权。为防止这种情况,物权法同时规定了“预告登记”制度。
预告登记:签订不动产买卖合同后,当事人可向登记机构申请预告登记,登记后未经
权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。登记失效条件:债权消失(如:不买了)
或可以办理不动产登记之日起3个月内未申请登记(能登记不登记)。
2、动产的物权变动——交付主义
动产物权变动我国采取的是交付主义。
例外规定:船舶、航空器、机动车(运输工具)等未经登记,不得对抗善意第三人。即:
这些未经登记的动产物权非常脆弱。
例1:张三买走了李四的一只羊,约定第二天交付购羊款200元,当晚张三将羊以150
元价格转卖给了不知情的王五,并携款潜逃。张三卖羊时,羊的所有权为谁所有?李四是否
有权向王五返还该羊?李四的权利应向谁主张?
结论:没收到钱的情况下,让对方取走货,货款两空的风险很大。
例2:张三将汽车卖给李四后未办理车辆过户手续(但是汽车物权已经因交付而归属李
四了),某日张三向李四借开该车,并趁机将该车卖给了不知情的王五,并办理了过户手续
(车管所资料上的车主还是张三)。此时李四不能向王五主张对该车的动产所有权(即:不
能对抗善意第三人)。——注意:王五一定要是善意的,即不知情的。
3、物权变动的特殊变动规定
○1因法律文书、政府征收决定导致的物权变动,法律文书生效时物权变动,
○2因继承或受遗赠取得物权,继承或受遗赠发生时物权变动
○3因合法建造、拆除房屋等事实行为成就时取得或消灭物权(不需登记)
【真题示例】、
(二级10-74)
根据《物权法》的相关规定,将( )作为抵押物的,其抵押权自登记时设立。
A.交通运输工程 B.正在施工的建筑物 C.生产设备、原材料
D.正在加工的工程模板 E.建设用地使用权
(二级09-05)
根据《物权法》规定,一般情况下动产物权的转让,自( )起发生效力。
A.买卖合同生效 B.转移登记 C.交付 D.买方占有
(一级09-44)
甲与乙签订房屋买卖合同,将自有的一幢房屋卖给乙,并约定任何一方违约须向对方支付购
房款25%的违约金。但在交房前,甲又与丙签订合同,将该房屋卖给丙,并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )27。
A. 若乙要求甲支付约定的违约金,甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少
B. 甲必须收回房屋并向乙方交付
C. 丙取得该房屋的所有权
D. 乙不能要求甲实际交付该房屋,但可以要求甲承担违约责任
二级2010-74-BE
二级2009-05-C
一级2009-44-B,典型的一房二卖案例,两个合同都有效,合同形成债权;谁办理了登记,房子物权归谁。
1.3.7.7物权的保护(1056P26)
保护途径:和解、调解、仲裁、诉讼等
保护形式:1申请确权、2返还原物、3排除妨害或消除危险、4修理、重做、更换或恢
复原状、5赔偿损失等民事责任;
违法的还应承担行政责任;犯罪的还应承担刑事责任。
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