2015年房地产估价师《经营与管理》考点第三章4节

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　　第三章 房地产开发程序与管理

　　第四节 建设阶段

　　1.质量控制：

　　质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。

　　工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：

　　(一)对原材料的检验

　　材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。

　　(二)对工程采用的配套设备进行检验

　　在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。

　　(三)确立施工中控制质量的具体措施

　　(1)对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

　　(2)控制混凝土质量。混凝土工程质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，必须确保混凝土浇筑质量。应当有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的严格计量手段，制定混凝土试块制作、养护和试压等管理制度，并有专人监督执行;试块应妥善保存，以便将来进行强度检验，在浇灌混凝土之前，应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。

　　(3)对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。

　　(四)确立有关质量文件的档案制度

　　汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

　　2.进度控制：

　　进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。建设工程进度控制工作的主要内容包括：对项目建设总周期的论证与分析;编制项目建设工程进度计划;编制其他配套进度计划;监督项目施工进度计划的执行;施工现场的调研与分析。

　　(一)工程进度计划的编制

　　(1)将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序，单项工程或工序分解的细致程度，可以根据工程规模的大小和复杂程度确定。

　　(2)统计计算每项工程内容的工作量。

　　(3)计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。

　　(4)按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。

　　(二)进度管理及计划调整

　　制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。

　　1.横道图法

　　2.网络图法

　　(三)其他配套进度计划

　　除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划，例如，材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划等。这些进度计划的实施情况影响着整个工程的进度。

　　(1)材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制定供应计划。

　　(2)设备周转计划。根据工程进度的需要制定设备周转计划，包括模板周转，起重机械、土方工程机械的使用等。

　　(3)临时工程计划。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。在制定了工程进度计划后亦应制定相应的临时工程计划。

　　(四)进度控制中应关注的因素

　　影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：

　　(1)材料、设备的供应情况。

　　(2)设计变更。

　　(3)劳动力的安排情况。

　　(4)气象条件。

　　3.成本控制：

　　工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发利润。

　　(一)成本控制的主要工作内容

　　除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括下列方面的工作：

　　1.编制成本计划，确定成本控制的目标

　　2.审查施工组织设计和施工方案

　　3.控制工程款的动态结算

　　4.控制工程变更

　　(二)控制工程成本的做法和手段

　　1.强化“成本”意识，加强全面管理

　　成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制定切实可行的成本计划。在成本计划实施中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。

　　2.确定成本控制的对象

　　工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。

　　3.完善成本控制制度

　　完好的计划应当由完善的制度来保证实施。成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。

　　4.制定有效的奖励措施

　　成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会等，也是非常有效的方法。

　　4.合同管理：

　　随着中国建筑市场的日趋完善和逐渐与国际惯例接轨，合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和安全管理等并列的一大管理职能。

　　(一)合同管理的作用

　　(1)确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据;

　　(2)规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段;

　　(3)履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为法律文件，具有法律约束力;

　　(4)一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制;

　　(5)是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。

　　(二)房地产开发项目的主要合同关系

　　(1)开发商的主要合同关系：开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。

　　(2)承包商的主要合同关系：承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包(或施工)合同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应 (采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。

　　(三)合同管理的主要工作内容

　　建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。