2015年房地产估价师《经营与管理》考点第五章1节

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　　第五章 现金流量与资金时间价值

　　第一节 现金流量

　　1.现金流量的概念：

　　房地产开发投资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。从物质形态看，房地产开发投资活动表现为开发商使用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活人住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足客户各种需求的入住空间。从货币形态看，房地产开发投资活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。

　　对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式(包括现金和其他货币支付形式)体现的资金流出或资金流人。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。

　　房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

　　2.现金流量图：

　　把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向(收入或支出)、数额和发生时点都不尽相同。为了正确地进行经济效果评价，需要借助现金流量图来进行分析。现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘到一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

　　绘制现金流量图的基本规则是：

　　(1)以横轴为时问轴，向右延伸表示时问的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。

　　(2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。

　　(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

　　(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量(图5—2)。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

　　3.房地产投资活动中的现金流量：

　　根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”、“开发-持有出租-出售”、“购买-持有出租-出售”、“购买-更新改造-出售”、“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。对于某一具体房地产开发投资项目而言，其经营模式或为上述模式的一种，或为上述两种或两种以上模式的组合。

　　(一)开发-销售模式现金流量图

　　开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目，部分其他用途类型的开发项目也可能采用开发-销售模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、销售税费，现金流入是销售收入。

　　(二)开发-持有出租-出售模式现金流量图

　　开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。

　　(三)购买持有出租-出售模式现金流量图

　　许多房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去，形成了购买持有出租-出售模式。

　　(四)购买-更新改造-出售模式现金流量图

　　也有部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买-更新改造-出售模式。

　　(五)购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图

　　将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，即购买-更新改造-出租-出售模式。