2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价方法运用错误

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　　【摘要】2016年房地产估价师考试预计为10月15日-16日，为帮助考生更好的参加房地产估价师《案例分析》考试，环球网校小编为您搜集整理了"2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价方法运用错误"，本文系统阐述了估价方法运用错误的知识点，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

　　特别推荐：2016年房地产估价师《案例分析》常见错误汇总

　　(8)可比实例交易成交日期与估价时点不接近：一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。

　　3.可比价格基础错误

　　(1)楼面地价与单位地价混淆;

　　(2)币种换算错误;

　　(3)建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。

　　4.各项目修正错误

　　(1)修正项目错误(应为“交易情况”、“交易日期(市场状况)”和“房地产状况”三项或“交易情况”、“交易日期(市场状况)”、“区域因素”和“个别因素”四项);或者没有进行修正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景观修正。

　　(2)修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒(“交易日期(市场状况)”为分子修正，其他项目为分母修正);二是修正项目调增或调减的方向调整错误;

　　对于这一点，考生需要根据具体情况区分以哪个为基准，灵活处理。

　　(3)可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况;

　　(4)交易日期(市场状况)修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平;

　　(5)交易日期修正环比和定基指数的运用错误;

　　(6)房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20%，综合修正超过了30%。(估价规范不允许)

　　(7)计算可能出现错误。

　　5.加权综合确定估价结果错误

　　(1)交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。

　　(2)区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。

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　　(二)收益法运用可能出现的错误

　　1.确定年净收益可能存在的错误

　　(1)出租型房地产

　　1)收入应说明是否包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则，存在错误。

　　2)扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：

　　①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。

　　如收益还原法中运营费用中不应加入所得税。

　　②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用和租赁税费。管理费、保险费等的费率取值要有依据。否则，存在错误。

　　如收益还原法中运营费用中不为考虑房产税。

　　3)应考虑租赁合同的约定(合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金)。否则，存在错误

　　4)不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。

　　5)没有考虑出租率或入住率或满客率。押金收入、车库同样要考虑出租率的影响

　　6)计算毛收入时，套用的天数或面积错误。

　　7)收益中没有包括有形收益、无形收益。

　　8)租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。应说明是预测值

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　　9)未考虑未来收益的变化。

　　(2)自营型房地产

　　1)扣除项目一定要全面。

　　①经营型净收益=商品销售收入—商品销售成本—经营费用—

　　商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润

　　②生产型净收益=销售收入—生产成本—产品销售费用—

　　产品销售税金及附加—管理费用—财务费用—厂商利润

　　2)注意收益的客观性。

　　3)扣除设备带来的收益。

　　4)考虑扣掉不属房地产带来的收益。加油站等带来的超额利润

　　5)注意重复计算(企业自营房屋;酒店配电房、大堂等易重复计算)。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂;配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。

　　2.报酬率选用可能存在的错误

　　(1)报酬率选用的方法不正确。

　　(2)报酬率的确定不具有客观性。依据不充分、不合理

　　(3)未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。

　　(4)采用了非本类房地产的报酬率。住宅的不可用写字楼的报酬率

　　(5)不同收益类型的房地产采用同一报酬率。

　　(6)把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。这些都不可以作为依据。如报酬率确定不当，用一年期存款利率。

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　　3.有效收益期限的确定的错误

　　(1)没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限;考虑已使用年限

　　(2)带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别;

　　(3)将房地产的建设期作为收益年限;建设期没有收益

　　(4)确定有效收益年限理由不充分;

　　(5)估价报告前后收益期限单位不相同;

　　(6)收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式选取不当、增减量(率)确定无依据的错误

　　(1)选用了无限年计算公式(一般选有限年计算公式，只有一种情况除外);

　　(2)未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式;

　　(3)未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式;

　　(4)纯计算错误。

　　(三)成本法运用可能出现的错误

　　(1)没有选择估价时点的客观成本;采用了实际成本

　　(2)房地产价格构成项目不全面(成本构成项目有7大项：①土地取得费用;②开发成本;③管理费用;④销售费用;⑤投资利息;⑥销售税费;⑦开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等);

　　(3)销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误(销售税费的依据是销售收入不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等);

　　(4)投资利息计算错误，主要包括：①计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用、销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误(如销售税费计算利息);②计息期确定错误;③利率确定错误。

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　　(5)开发利润计算错误，主要包括：①利润率缺乏依据;②利润率与利润计算基数不对应(正确的对应关系是：

　　“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”

　　“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”

　　“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

　　“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”;

　　(6)如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正;

　　(7)重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正;

　　(8)建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现的错误;

　　(9)计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误;

　　(10)分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例;

　　(11)对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正;

　　(12)若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正;

　　(13)残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致(正确的是：①钢筋混凝土结构为0;②砖混结构一等为2%;③砖混结构二等为2%;④砖木结构一等为6%;⑤砖木结构二等为4%;⑥砖木结构三等为3%;⑦简易结构为0);

　　(14)成新率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误(正确的是：①完好房为八、九、十成新;②基本完好房为六、七成新;③一般损坏房为四、五成新;④严重损坏房及危险房为一、二、三成新);

　　(15)纯计算错误。

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　　(四)假设开发法运用可能出现的错误

　　(1)计算公式出现漏项或增项错误(正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—后续开发成本—后续管理费用—后续销售费用—后续投资利息—后续销售税费—后续开发利润—取得税费(购买待开发房地产);要注意计算公式与估价对象的类型(生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产)相对应);

　　(2)推测未来楼价方法错误(正确的方法是：①对于出售的房地产，可采取(市场)比较法和长期趋势法;②对于出租或自营的房地产，采用收益法);

　　(3)没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据(需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式);

　　(4)开发经营期(开发(建设)期(包括前期、建造期)、经营期)的确定缺乏依据;

　　(5)折现率的确定没有说明理由;与不可报酬率混淆

　　(6)计算过程中采用的参数(成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等)缺乏客观性或依据;

　　(7)投资利息计算项目不正确(待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税费、开发成本、管理费用、销售费用等需要计息;销售税费不计息);

　　(8)现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例;各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系;不单独计算投资利息和开发利润。

　　(9)纯计算错误。

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