2016年房地产估价师《经营与管理》房地产市场分析的概念与作用考点

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　【导读】为了帮助考生全面复习2016年房地产估价师《经营与管理》考试课程，系统掌握房地产估价师《经营与管理》考试教材的相关重点，环球网校编辑整理了"2016年房地产估价师《经营与管理》房地产市场分析的概念与作用考点"，主要阐述了房地产市场分析的概念与作用的知识点，供大家参考，祝学习愉快!

　　特别推荐：2016年房地产估价师《经营与管理》考点汇总

　　2.投资者和金融机构。市场分析结果能否支持项目财务可行性的结论，是金融机构决定是否提供开发贷款的先决条件。商业银行要求开发项目贷款评估报告中，须包括市场分析的内容。

　　3.设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。

　　4.营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性的制定销售策略、广告宣传策略等。

　　5.地方政府。不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。

　　6.租户和购房者。租户和购房者在判断租买时机和价格时，非常需要市场分析的支持。购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。

　　编辑推荐：

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　㈢市场区域的确定

　　房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。市场区域是指主要(潜在)需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给。包括：①描绘市场区域、②在相应地图上标出市场区域的边界、③解释确定市场区域边界的依据。

　　在市场分析报告中应该有描绘市场区域的部分，并有相应区域的地图，显示出与该目标物业临近的公路或关键干线的位置、区域地名、道路及自然特征等。

　　⑴影响市场区域形状和大小的关键因素

　　在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具，最主要的交通形式，自然障碍，竞争项目，经济和人口情况。影响市场区域形状和大小的关键因素有：①自然特征，如山地和河流等;②建筑阻碍、高速路或铁路;③人口密度的大小;④政治区域，市区和郊区，学校间的区域;⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征;⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等;⑦竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。

　　编辑推荐：

　　环球网校友情提示：如果您在此过程中遇到任何疑问，请登录环球网校房地产估价师频道及论坛，随时与广大考生朋友们一起交流。

　　⑵物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

　　不同市场分析目的影响市场区域的确定。为政府宏观市场管理进行市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限;物业类型也影响市场区域的确定，甚至同类物业，由于其特征不同，市场区域的确定也会有所不同。如居住物业和休闲旅游物业的市场区域，就会有很大的差别。

　　由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其它各种统计数据。但这种分区内的数据只能用于区域或某种物业类型的房地产市场分析，并不能用来进行具体开发项目层次的市场研究。要准确定义项目层次的市场区域，就必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要的数据，经分析判断后才能合理确定。

　　编辑推荐：