2016年房地产估价师《理论与方法》模考训练三

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　　6、一般来说，开发经营期的起点(　　)

　　A.与经营期的起点重合

　　B.与运营期的起点重合

　　C.与建造期的起点重合

　　D.与开发期的起点重合

　　答案：D

　　7、路线价法主要适用于(　　)

　　A.城市商业街道两侧土地的估价

　　B.旧建筑物的估价

　　C.新建筑物的估价

　　D.拆迁房屋的估价

　　答案：A

　　解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

　　8、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的(　　)

　　A.算术平均数

　　B.中位数

　　C.加权平均数

　　D.众数

　　答案：D

　　9、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)

　　A.单利计息的利息少，复利计息的利息多

　　B.单利计息的利息多，复利计息的利息少

　　C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多

　　D.无法知道

　　答案：A

　　解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。

　　10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(　　)元/m2。

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

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　　11、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、价格

　　B、常数

　　C、价格变动率

　　D、时间

　　答案：D

　　12、在市场法中，土地使用权年限调整属于(　　)调整。

　　A、权益状况

　　B、区位状况

　　C、实物状况

　　D、年限状况

　　答案：A

　　13、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　14、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用(　　)。

　　A、类似写字楼的客观收益

　　B、市场比较法

　　C、该写字楼的实际收益

　　D、无法估算

　　答案：A

　　解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

　　15、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中间值

　　C、任选其中之一

　　D、在三者的基础上综合分析决定

　　答案：D

　　解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。

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　　16、路线价法估价的第二个步骤为(　　)。

　　A、设定标准深度

　　B、选取标准宗地

　　C、编制深度百分率表

　　D、划分路线价区段

　　答案：A

　　17、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为(　　)。

　　A、1998年6月30日

　　B、现在

　　C、重新估价的作业日期

　　D、要求重新估价的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

　　18、报酬率=(　　)+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

　　A、平均利润率

　　B、安全利率

　　C、经济增长率

　　D、银行贷款利率

　　答案：B

　　19、房地产价格是由房地产的(　　)这两种相反的力量共同作用的结果。

　　A、供需与价格

　　B、需求与价格

　　C、供给与价格

　　D、供给与需求

　　答案：D

　　20、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中(　　)是龙头。

　　A、估价目的

　　B、估价对象

　　C、估价时点

　　D、估价目的和估价对象

　　答案：A

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　　21、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2。

　　A、3214

　　B、3347

　　C、3367

　　D、3458

　　答案：B

　　22、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于()。

　　A、该建筑物的价值低于拆迁费用

　　B、该估价结果肯定有误

　　C、甲土地的价值高于乙土地的价值

　　D、不可能出现这种情况

　　答案：A

　　解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

　　23、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为()元/m2。

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　答案：D

　　解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

　　24、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。

　　A、35

　　B、45

　　C、48

　　D、50

　　答案：A

　　解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

　　25、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。

　　A、109

　　B、117

　　C、124

　　D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*(9%+8%)=117万元。

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　　26、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。

　　A、物质折旧

　　B、功能折旧

　　C、经济折旧

　　D、会计折旧

　　答案：C

　　解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

　　27、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价(单价)为()元/m2。

　　A、552

　　B、3519

　　C、4293

　　D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。

　　28、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

　　A、800万元

　　B、1000万元

　　C、1800万元

　　D、800-1000万元

　　答案：D

　　解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

　　29、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。

　　A、0.060

　　B、0.940

　　C、1.060

　　D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。

　　30、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

　　A、180.0

　　B、300.0

　　C、309.0

　　D、313.2

　　答案：C

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