2016年房地产估价师《经营与管理》训练题五

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　　6、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。

　　A、经营费用估算

　　B、预算

　　C、预期收益估算

　　D、制定租金方案

　　7、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、不变

　　D、大幅度减少

　　8、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。

　　A、经营收人抵偿全部投资

　　B、全部现金流入抵偿全部现金流出

　　C、净收益抵偿全部投资

　　D、净收益现值抵偿全部投资

　　9、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是( )。

　　A、商场

　　B、住宅

　　C、高尔夫球场

　　D、写字楼

　　10、某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为( )平方米。

　　A、100000

　　B、120000

　　C、80000

　　D、160000

　　参考答案：6-10 BACBA

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　　11、对于公式A=P[i(1+i)n/((1+i)n-1)]，下列表述正确的是：

　　A、Pi是投资回报，Pi/((1+i)n-1)是投资回收

　　B、Pi是投资回收，Pi/((1+i)n-1)是投资回报

　　C、Pi是投资回报，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投资回收

　　D、Pi是投资回收，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投资回报

　　12、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。

　　A、概算定额

　　B、类似工程预决算

　　C、概算指标

　　D、工料估算法

　　13、下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征：()

　　A、市场供给

　　B、市场交易

　　C、市场竞争

　　D、市场价格

　　14、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为( )万元。

　　A、155

　　B、1400

　　C、1500

　　D、1450

　　15、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

　　A、建筑施工期

　　B、开发或经营期

　　C、建筑物经济寿命期

　　D、建筑物自然寿命期

　　参考答案：11-15　ABCCC

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　　16、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。

　　A、管理费

　　B、服务及设备费用

　　C、保险费

　　D、职员工资

　　17、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。

　　A、预售收入

　　B、预租收入

　　C、自筹资金

　　D、商业银行贷款

　　18、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100%。

　　A、开发商利润/总开发成本

　　B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本

　　C、开发商利润/总开发价值

　　D、正常经营年份的经营收入/总开发成本

　　19、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。

　　A、投资计划与资金筹措表

　　B、资金来源与运用表

　　C、营业利润测算表

　　D、全部投资现金流量表

　　20、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。

　　A、主要费用

　　B、工程成本

　　C、开发直接费用

　　D、总开发成本

　　参考答案：16-20　CBBBB

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　　21、某投资商预测到政府将修建城市轻轨交通，并预先在轻轨交通线附近合适位置投资，取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( 　)。

　　A.位置固定性

　　B.相互影响性

　　C.适应性

　　D.不一致性

　　解析：相互影响性是指房地产价值受到其周边物业，城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　22、下列风险中，不属于系统风险的是( 　)。

　　A.通货膨胀风险

　　B.市场供求风险

　　C.购买力风险

　　D.比较风险

　　解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。

　　23、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5.那么，当前房地产投资的折现率为( 　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。

　　24、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值( 　)。-1P17

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不变

　　D.不能确定

　　解析：长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值;二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本;三是会刺激房地产市场的需求增长(居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加)，从而会带动投资需求上升。

　　25、( 　)，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

　　A.间接投资于房地产企业债券

　　B.房地产抵押担保

　　C.住房抵押贷款证券化

　　D.投资于金融证券

　　参考答案：20-25BDCBC

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　　26、我国固定资产投资按( 　)分类，主要有基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。

　　A.投资主体的经济类型

　　B.建设性质

　　C.管理渠道

　　D.资金来源

　　27、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( 　)。

　　A.1.8月

　　B.2.5季

　　C.1.8年

　　D.0.45年

　　解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。

　　28、市场的主体通常是指( 　)。

　　A.交易市场

　　B.交易对象

　　C.买家和卖家

　　D.交易价格

　　解析：市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。

　　29、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是( 　)。

　　A.造价工程师

　　B.结构工程师

　　C.设备工程师

　　D.监理工程师

　　30、在房地产市场自然周期的第二阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( 　)。

　　A.空置率>合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率=合理空置率

　　D.不能判断

　　解析：在自然周期的第二阶段，空置率是低于长期平均空置率(合理空置率)水平的

　　参考答案：26-30CCCAB

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