2016年房地产估价师《经营与管理》模考试题四

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　　6、投资机会的选择不包括(　　)。

　　A.提出投资设想

　　B.项目可行性研究

　　C.细化投资设想

　　D.寻找和筛选投资机会

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：投资机会的选择包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P65。

　　7、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是(　　)。

　　A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

　　B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

　　C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

　　D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

　　【正确答案】：A

　　【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】

　　8、(　　)是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

　　A.物业管理

　　B.资产管理

　　C.绩效管理

　　D.投资组合管理

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：参考教材P335，物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

　　9、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的(　　)因素。

　　A.交通方便性

　　B.声望或形象

　　C.位置

　　D.建筑形式

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P343，写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它于另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

　　10、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于(　　)。

　　A.1.2

　　B.1.5

　　C.1.8

　　D.2.0

　　【正确答案】：A

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　　11、衡量投资者投入自有资本收益水平的指标称为(　　)。

　　A.投资利润率

　　B.成本利润率

　　C.资本金净利润率

　　D.资本金利润率

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标应是资本金净利润率，若是衡量投资者投入自有资本收益水平的指标，则应是资本金利润率。参见教材P199。

　　12、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为(　　)。

　　A.利润总额

　　B.投资利润

　　C.税后利润

　　D.可分配利润

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：利润总额=经营利润+营业外收支净额。参见教材P174。

　　13、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个(　　)。

　　A.正的协方差

　　B.负的协方差

　　C.标准协方差

　　D.绝对协方差

　　【正确答案】：B

　　14、参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭(　　)。

　　A.仅可以申请政策性抵押贷款

　　B.仅可以申请商业性住房抵押贷款

　　C.既可申请政策性抵押贷款，又可以申请商业性住房抵押贷款

　　D.仅可以任意选择申请政策性抵押贷款和商业性抵押贷款的一种

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参考教材P307，政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人资金需求时，还可同事申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。

　　15、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为(　　)万元。

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：有限年期现值折算为年值的计算。

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　　【摘要】2016年房地产估价师考试为10月15日-16日，为帮助考生有效备考2016年房地产估价师《经营与管理》考试，环球网校编辑为您搜集整理了"2016年房地产估价师《经营与管理》模考试题四"，整理如下，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

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　　16、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是(　　)。

　　A.土地储备

　　B.销售方案的细化

　　C.建设项目的质量控制

　　D.申领《建设用地规划许可证》

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：A土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。B属于租售阶段;C属于建设阶段的工作内容。参见教材P67-82。

　　17、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的(　　)。

　　A.产品质量

　　B.产品性价比

　　C.规模和结构

　　D.产品档次

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的规模和结构。参见教材P58。

　　18、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造(　　)个基本评价方案。

　　A.1～2

　　B.2～3

　　C.2～4

　　D.3～5

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P256，在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。

　　19、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为 50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是(　　)。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙两个物业投资风险相同

　　D.无法判断

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元)

　　乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)

　　这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下，

　　甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100、乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200、标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。

　　20、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过(　　)年。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：参见教材P307，目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。

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　　21、经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括(　　)。

　　A.销售收入

　　B.出租收入

　　C.货币收入

　　D.其他经营收入

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。参见教材P147。

　　22、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按(　　)征收。

　　A.占用面积

　　B.土地出让金

　　C.经营收入

　　D.销售收入

　　【正确答案】：A

　　23、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是(　　)。

　　A.《规划意见通知书(选址)》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

　　B.《规划设计条件通知书》，《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

　　C.《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》

　　D.《规划设计条件通知书》，《建设用地规划许可证》，《规划意见通知书(选址)》，《建设工程规划许可证》

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产开发前期的规划管理，，具体包括下发《规划意见通知书(选址)》，核发《建设用地规划许可证》，设计方案审批，核发《建设工程规划许可证》。参见教材P72。

　　24、对于(　　)的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。

　　A.随机型竞争者

　　B.选择型竞争者

　　C.凶猛型竞争者

　　D.从容不迫型竞争者

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：对于选择型竞争者的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。参见教材P126。

　　25、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(　　)分析。

　　A.最高项目费用

　　B.最高租售数量

　　C.最高购买价格

　　D.最高土地取得价格

　　【正确答案】：B

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　　26、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时(　　)万元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参见教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(万元)。

　　27、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括(　　)。

　　A.建筑安装工程费

　　B.公共配套设施建设费

　　C.土地费用

　　D.基础设施建设费

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P259，房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

　　28、下列关于房地产置业投资的说法错误的是(　　)。

　　A.面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　B.投资者可以通过转售物业，获取转售收益

　　C.房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式

　　D.都是为了获取较为稳定的经常性收入

　　【正确答案】：D

　　29、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括(　　)。

　　A.土地

　　B.资本

　　C.环境

　　D.劳动力

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。参见教材P63。

　　30、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于(　　)。

　　A.临界点分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：临界点分析是盈亏平衡分析的一种。

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