商业地产风险产生的原因?
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【摘要】"商业地产风险产生的原因"知识点是2017年房地产估价师考试重点，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了"商业地产风险产生的原因?"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!
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商业地产风险产生的原因?
答疑：
1、开发规模过量
以北京为例，所谓“过量”是指在北京的房地产领域内，商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。
前一种整体过量引发资金分流，通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。后一种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。
这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。
2、建设结构不合乎商业经营需要
不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，但也存在着一些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。
由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方面造成了诸多问题。
3、投资或经营者的市场风险在增强
其一，商业地产经历了从无到有，由少至多的一系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。
其二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。
其三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。
上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。
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4、营销计划缺乏创意，流于俗套
由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。
5、小区人口入住率偏低，商业投资过程缓慢
多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的，及时在规划与设计上，商业地产与住宅地产相适应，但由于提高入住率非地产开发商所能左右，因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手，以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险，增加其销售的变数。
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