2017年房地产估价师《理论与方法》模拟试题二

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　　1.钢筋混凝土结构房屋的残值率是( 　)。

　　A.2%

　　B.3%

　　C.4%

　　D.0答案：D

　　解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0.

　　2.收益法适用的条件是房地产的( 　)。

　　A.收益能够量化

　　B.风险能够量化

　　C.收益或风险其一可以量化

　　D.收益和风险均能量化

　　答案：D

　　解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

　　3.投资利润率的计算公式是( 　)。

　　A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用

　　B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)

　　C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)

　　D.开发利润/开发完成后的房地产价值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。

　　4.在新开发区内有一块土地，总面积是20000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( 　)。

　　A.2500万元

　　B.3500万元

　　C.3600万元

　　D.3000万元

　　答案：C

　　解析：20000×60%×3000=3600万元。

　　5.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( 　)。

　　A.30年

　　B.20年

　　C.10年

　　D.40年

　　答案：B

　　解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

　　6.一般来说，开发经营期的起点( 　)。

　　A.与经营期的起点重合

　　B.与运营期的起点重合

　　C.与建造期的起点重合

　　D.与开发期的起点重合

　　答案：D

　　7.路线价法主要适用于( 　)。

　　A.城市商业街道两侧土地的估价

　　B.旧建筑物的估价

　　C.新建筑物的估价

　　D.拆迁房屋的估价

　　答案：A

　　解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

　　8.在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( 　)。

　　A.算术平均数

　　B.中位数

　　C.加权平均数

　　D.众数

　　答案：D

　　9.在本金相等.计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)( 　)。

　　A.单利计息的利息少，复利计息的利息多

　　B.单利计息的利息多，复利计息的利息少

　　C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多

　　D.无法知道

　　答案：A

　　解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。

　　10.某地区房地产交易中卖方.买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( 　)元/㎡.

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

　　解析：根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500.

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　　11.房地产价格形成条件有( 　)。

　　A.房地产的需要

　　B.房地产的有用性

　　C.房地产的有效需求

　　D.房地产的相对稀缺性

　　答案：BCD

　　12.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( 　)等。

　　A.土地生熟程度

　　B.土地使用权年限

　　C.土地使用者

　　D.土地利用条件

　　答案：ABD

　　13.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( 　)的健全与否。

　　A.路线价

　　B.深度百分率

　　C.宗地形状

　　D.临街状态

　　答案：AB

　　解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。

　　14.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( 　)。

　　A.法律上允许

　　B.程序上合理

　　C.技术上可能

　　D.经济上可行

　　答案：ACD

　　15.假设开发法中预期开发后的楼价可用( 　)求取。

　　A.市场比较法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.购买年法

　　答案：ABD

　　解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

　　16.建筑物的物质折旧包括( 　)。

　　A.功能衰退

　　B.正常使用的磨损

　　C.环境恶化

　　D.意外的破坏损毁

　　答案：BD

　　解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。

　　17.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( 　)。

　　A.使用性质相同

　　B.地点相近

　　C.价格相同

　　D.交易日期与估价时点相近

　　答案：ABD

　　18.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( 　)。

　　A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

　　B.资本化率的求取

　　C.市场法中交易日期修正

　　D.不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较

　　答案：AD

　　19.影响房地产价格的社会因素，主要有( 　)。

　　A.政治安定状况

　　B.社会治安程度

　　C.房地产投资

　　D.房地产投机

　　E.城市化

　　答案：ABDE

　　20.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( 　)。

　　A.所得税

　　B.土地摊提费

　　C.改扩建费

　　D.房屋火灾保险费

　　答案：ABC

　　解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。

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