2017年房地产估价师《理论与方法》模拟试题四

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　　1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(　)的特性。

　　A.独一无二和供给有限

　　B.独一无二和价值量大

　　C.流动性差和价值量大

　　D.不可移动和用途多样

　　2.对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响(　)。

　　A.应考虑

　　B.不考虑

　　C.无所谓

　　D.不大

　　3.关于房地产抵押，下列说法不正确的是(　)。

　　A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等

　　B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据

　　C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押

　　D.抵押权不可以转让

　　4.某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以(　)元/m2为基础进行修正。

　　A.2000年的城市房屋拆迁补偿指导价

　　B.2007年该区同类建筑物的重置成本价

　　C.2007年该区同类建筑物的市场交易价格

　　D.2007年重新规划后该区商品房售价

　　5.房地产权利的种类中，属于自物权的是(　)。

　　A.所有权

　　B.典权

　　C.抵押权

　　D.地役权

　　6.房地产的开发、利用、（环球网校房地产估价师频道为您提供）消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的(　)特性。

　　A.不可移动性

　　B.独一无二性

　　C.相互影响性

　　D.易受限制性

　　7.(　)年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。

　　A.2003

　　B.2004

　　C.2005

　　D.2006

　　8.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为(　)万元。

　　A.50

　　B.55

　　C.50～60

　　D.60万元以上

　　9.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为(　)元/m2。

　　A.2949.44

　　B.3124.44

　　C.3194.44

　　D.3500

　　10.对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，(　)。

　　A.楼层对价格的影响更大

　　B.朝向对价格的影响更大

　　C.两者同样重要

　　D.因人而异

　　答案：1.B2.A3.D4.C5.A　6.A　7.D　8.C　9.B　10.A

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　　11.建筑物的实物因素中的采光和(　)尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

　　A.保温

　　B.隔声

　　C.日照

　　D.隔热

　　12.(　)是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

　　A.相邻关系

　　B.使用管制

　　C.市政府监督

　　D.其他管制

　　13.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在(　)以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.两年

　　D.三年

　　14.在评估期房价格时，(　)。

　　A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态

　　B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

　　c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态

　　D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

　　15.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是(　)。

　　A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

　　B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

　　D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

　　16.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为(　)元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　17.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　18.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是(　)。

　　A.2.5%

　　B.3.0%

　　C.5.06%

　　D.8.0%

　　19、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　20.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，（环球网校房地产估价师频道为您提供）目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是(　)万元。

　　A.13

　　B.14

　　C.19

　　D.23

　　答案：11.C　12.A　13.B　14.D　15.D 16.B　17.D　18.C　19.B　20.C

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