2017年房地产估价师《经营与管理》模拟试题二

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　　1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

　　A适应性

　　B对专业管理的的依赖性

　　C位置的固定性

　　D相互之间的影响性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性

　　2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某项目未考虑通贷膨胀情况下,(环球网校房地产估价师频道为您整理)其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地产抵押

　　C 土地使用权出让

　　D 土地使用权转让

　　答案：C

　　解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场

　　5.一般来说，认知定价法所确定的价格(　　)价值定价法所确定的价格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.风险最大的是商业物业风险,是因为( )

　　A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

　　B商业投资的预测最难

　　C商业的社会发展方向不易预测

　　D商业人员无法竞争时心理变化很大

　　答案：A

　　解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

　　7.房地产开发活动可从( )两个方面进行考察。

　　A投资资金量和预期收益资金

　　B资金流通方式和对策

　　C出租、出售或经营形态

　　D物质形态和货币形态

　　答案：D

　　解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。

　　8.对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )

　　A销售收入

　　B开发利润

　　C成本利润率

　　D投资回报率

　　答案：A

　　解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。

　　9.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是( )

　　A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。

　　B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。

　　C分析时要设定不确定因素的变化范围

　　D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　10.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在( )内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

　　A10日

　　B15日

　　C1个月

　　D2个月

　　答案：C

　　解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

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　　11、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　12、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是(　　)。

　　A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

　　C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

　　D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P54。

　　13、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　14、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：当考虑物业增值收益时，(环球网校房地产估价师频道为您整理)投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。参见教材P200。

　　15、进度计划管理通常采用网络图和(　　)。

　　A.资源配置图

　　B.直方图

　　C.横道图

　　D.控制图

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：进度计划管理通常采用网络图和横道图。参见教材P84。

　　16、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的(　　)标准划分的。

　　A.按地域细分

　　B.按房地产用途细分

　　C.按增量存量细分

　　D.按交易形式细分

　　E.按目标市场细分

　　【正确答案】：ABD

　　17、影响房地产市场转变的社会环境有(　　)几方面。

　　A.人口数量和结构

　　B.社会福利

　　C.产业与结构布局

　　D.家庭生命周期

　　E.家庭收入及其分布

　　【正确答案】：ABD

　　【答案解析】：CE选项是属于影响房地产市场转变的经济环境的因素。参见教材P30。

　　18、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括(　　)。

　　A.计息期的起始时间点

　　B.开发期的起始时间点

　　C.建设期的起始时间点

　　D.出租经营期的起始时间点

　　E.投资回收期的起始时间点

　　【正确答案】：BCD

　　【答案解析】：参见教材P257，时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。

　　19、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是(　　)。

　　A.获取项目所需土地

　　B.进行项目的财务评价

　　C.确定规划设计方案并获得批准

　　D.对项目的建设工程进行招标

　　E.提交项目开工申请并获得批准

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：前期工作阶段包括：(环球网校房地产估价师频道为您整理)获取土地、项目核准和开工计划、确定规划设计方案并获得规划许可、工程建设招标、开工申请与审批等;项目财务评价属于投资决策分析阶段。参见教材P67-82。

　　20、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(　　)。

　　A.净现值

　　B.投资利润率

　　C.现金回报率

　　D.静态投资回收期

　　E.内部收益率

　　【正确答案】：BCD

　　【答案解析】：净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。参见教材P178。

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