2017年房地产估价师《理论与方法》模拟题一

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　　1.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为(　)元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　2.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　3.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是(　)。

　　A.2.5%

　　B.3.0%

　　C.5.06%

　　D.8.0%

　　4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　5.某建筑物的重置价格为800万元，(环球网校房地产估价师频道为您整理)有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是(　)万元。

　　A.13

　　B.14

　　C.19

　　D.23

　　6.建筑物的实物因素中的采光和(　)尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

　　A.保温

　　B.隔声

　　C.日照

　　D.隔热

　　7.(　)是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

　　A.相邻关系

　　B.使用管制

　　C.市政府监督

　　D.其他管制

　　8.有的地方对临街住宅改为铺面的，(环球网校房地产估价师频道为您整理)经过工商登记、依法纳税、在(　)以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.两年

　　D.三年

　　9.在评估期房价格时，(　)。

　　A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态

　　B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

　　c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态

　　D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

　　10.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是(　)。

　　A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

　　B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

　　D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

　　答案：1.B　2.D　3.C　4.B　5.C 6.C　7.A　8.B　9.D　10.D

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　　11.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(　)的特性。

　　A.独一无二和供给有限

　　B.独一无二和价值量大

　　C.流动性差和价值量大

　　D.不可移动和用途多样

　　12.对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响(　)。

　　A.应考虑

　　B.不考虑

　　C.无所谓

　　D.不大

　　13.关于房地产抵押，下列说法不正确的是(　)。

　　A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等

　　B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据

　　C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押

　　D.抵押权不可以转让

　　14.某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，(环球网校房地产估价师频道为您整理)该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以(　)元/m2为基础进行修正。

　　A.2000年的城市房屋拆迁补偿指导价

　　B.2007年该区同类建筑物的重置成本价

　　C.2007年该区同类建筑物的市场交易价格

　　D.2007年重新规划后该区商品房售价

　　15.房地产权利的种类中，属于自物权的是(　)。

　　A.所有权

　　B.典权

　　C.抵押权

　　D.地役权

　　16.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是(　)。

　　A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

　　B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

　　C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%

　　D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。

　　17.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比(　)。

　　A.甲大于乙

　　B.甲小于乙

　　C.甲等于乙

　　D.无法确定

　　18.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.667

　　B.1333

　　C.1000

　　D.500

　　19.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，(环球网校房地产估价师频道为您整理)土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.833

　　B.2500

　　C.1250

　　D.1067

　　20.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为(　)。

　　A.7.78%

　　B. 8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　答案：11.B　12.A　13.D　14.C　15.A 16.C　17.A　18.C　19.D　20.A

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