2017年房地产估价师《理论与方法》习题第一章

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　　二、多项选择题

　　1、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有(　)。【2011真题】

　　A.独一无二

　　B.寿命长久

　　C.供给有限

　　D.价值量大

　　E.保值增值

　　2、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有(　)。(2010年真题)

　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

　　C.房地产估价是为委托人提供价格保证

　　D.房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内

　　E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

　　3、与非专业估价相比，专业估价的特点有(　)。

　　A.具有公信力

　　B.估价对象的价值更大

　　C.实行有偿服务

　　D.是由专业机构专业人员完成的

　　E.估价作业日期长

　　4、房地产估价是估价行业的主体，原因不包括(　)。

　　A.国家法律规定

　　B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的

　　C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少

　　D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少

　　E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

　　5、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是(　)。(2009年试题)

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　6、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是(　)。

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　7、房地产租赁包括(　)。

　　A.房屋租赁

　　B.土地租赁

　　C.土地使用权租赁

　　D.动产租赁

　　E.土地所有权租赁

　　8、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是(　)。

　　A.企业所得税

　　B.个人所得税

　　C.印花税

　　D.营业税

　　E.契税

　　9、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于(　)。

　　A.体现估价师的专业胜任能力

　　B.反映估价师的职业道德

　　C.保护估价师和估价机构

　　D.保护估价报告使用人

　　E.规避估价风险

　　10、下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有(　)。

　　A.做到诚实正直公正执业

　　B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

　　C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

　　D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

　　E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

　　11、在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有(　)。

　　A.独立、客观、公正

　　B.诚实信用原则

　　C.替代原则

　　D.最高最佳利用原则

　　E.合法原则

　　12、在房地产估价中，如果估价目的不同，则(　)。

　　A.估价的依据有可能不同

　　B.估价的方法有可能不同

　　C.估价对象的范围有可能不同

　　D.不影响估价结果的公正性

　　E.不影响估价报告的用途

　　13、房地产估价机构资质等级可分为(　)。

　　A.暂定期内的三级资质

　　B.三级资质

　　C.二级资质

　　D.一级资质

　　E.临时级资质

　　14、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有(　)。(2011年真题)

　　A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

　　B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关老师提供专业帮助

　　C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

　　D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

　　E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

　　15、房地产估价师的职业道德包括(　)。

　　A.有资格证书即可胜任任何估价业务

　　B.诚实与正直

　　C.公平竞争

　　D.社会责任

　　E.保守秘密

　　16、房地产估价规范的内容包括(　)。

　　A.评估制度

　　B.估价原则

　　C.估价程序

　　D.估价报告

　　E.职业道德

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　　三、判断题

　　1、房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　4、在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　6、任何一个估价项目都有估价目的。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　8、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2004年8月中国房地产估价师学会与中国香港测量师学会完成了首批互认。(　)

　　Y.对

　　N.错

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　　答案部分：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。】

　　2、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。

　　3、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：不同估价师对同一估价对象的评估价值会存在差异。

　　4、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

　　5、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：估价的基本条件。

　　6、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：本质区别除ABD外还有专业估价机构提供的是专业意见、具有公信力。

　　7、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：该住宅因被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。都要折算到现在时点。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。

　　8、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。

　　9、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。

　　10、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：征收征用都应给予补偿BD错，征用的范围不仅限于房地产，C错。

　　11、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：除了耕地占用税和城镇土地使用税应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务

　　12、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值

　　租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574

　　损失之和=5000+7574=12574。参见教材P22。

　　13、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：估价时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。参见教材P31。

　　14、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：一个估价项目中的估价目的，本质上是由估价委托人的估价需要决定的。参见教材P29。

　　15、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。

　　16、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。

　　17、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。

　　18、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：估价师对于感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价值的，不应当承接

　　19、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：C项没有规定，排除法。

　　20、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：C应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。

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　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：AD

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正确答案】：ADE

　　【答案解析】：房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误;房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。

　　3、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：专业估价与非专业估价的五大不同。

　　4、

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。

　　6、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：前三者都是需要的，处置抵押房地产和租赁抵押房地产不需要进行评估抵押价值

　　7、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。

　　8、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：E是专门针对房地产设置的税种。

　　9、

　　【正确答案】：CDE

　　【答案解析】：合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。

　　10、

　　【正确答案】：ACE

　　【答案解析】：B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请老师的方式提升自己的专业能力;D不能收取任何额外费用。

　　11、

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：估价原则除ACDE外，还有评估时点原则。

　　12、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：估价目的不同会影响估价报告的用途。

　　13、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。

　　14、

　　【正确答案】：ADE

　　【答案解析】：A因为存在利益相关关系，应该回避;D迎合了委托人的估价结果要求;E允许他人使用自己的名义。

　　15、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：

　　16、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：除BCDE外还有总则、术语、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果。

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　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：也包含无形资产，比如特许经营权等。P31最后一段～P32第一段内容

　　5、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：估价目的是基础，决定估价的其它方面。参见教材P29。

　　7、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务，不受地域范围限制。

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　9、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。

　　11、

　　【正确答案】：Y

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