2017年房地产估价师《经营与管理》资本资产定价模型

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　　资本资产定价模型：

　　由投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型 (Capital Asset Pricing Model) 便能更好地分析这个风险与收益的关系。资本资产定价模型与公式 的意义是一致的，在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。很巧合，这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房地产市场上。

　　在房地产投资评估过程中，一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。确定折现率的理想方法是采用机会成本加适当的风险调整值。机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。这个收益应等于上述无风险的收益，如国债收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于机会成本再加上该项目的风险报酬(Risk Pemium)。

　　假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.4，则房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为： r=10%+0.4×(20%-10%)=14%

　　【例题】 某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国债的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　【答案】B 解析：由公式知：12%=3.5 %+βj(15 %―3.5%)，故βj=0.74

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　　新西兰的布朗教授(g.r.brown)把这种分析应用到不同房地产子市场来测算风险报酬。首先假设在1984年英国房地产市场相对于整体投资市场的风险相关系数为0.2，通过回归模型，计算出各子市场的风险系数为：零售商业用1.16、写字楼0.87、工业物业0.69。由于资本资产定价模型是基于整个市场环境的变化而做出分析的，上述的这些系数也要分别乘以房地产市场本身的风险系数而转化为个别子市场相对于整体投资市场的风险系数。结果如下：零售商业用房0.23、写字楼0.17、工业物业0.14。

　　通过这个模型的计算，再假设新西兰当时的国家债券的收益率9%，则可测算出每一个子市场应利用的折现率为：零售商业用房11.07%、写字楼10.53%、工业物业10.26%。

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