讲义:市场法概述6.1

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　　第六章 市场法及其运用

　　第一节 市场法概述

　　市场法的含义：

　　简要地说，市场法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。具体地说，市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。

　　市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值称为比准价值。

　　由于市场法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。

　　市场法的理论依据：

　　市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。该原理已在本书第五章第五节“替代原则”中作了论述，在此不再重复。

　　因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格(价值)可以通过类似房地产的已知价格来求取。当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要搜集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当的处理所得的结果，可以作为估价对象价值的最佳测算值。

　　市场法适用的估价对象：

　　市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用市场法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

　　下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性很差的房地产，如在建工程等。

　　市场法中比较分析的原理和方法，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置价格、房地产价格各个构成部分(如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等)、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。

　　市场法估价需要具备的条件：

　　市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用市场法估价。房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。

　　在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产交易的真实价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用市场法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力去搜集交易实例，造成不能采用市场法估价。

　　另外，运用市场法估价需要把可比实例的特殊交易情况，如营业税、契税、交易手续费等税费非正常负担造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常价格;需要把可比实例在成交日期的价格，调整为在估价时点的价格;需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：①特殊交易情况与正常交易情况不同;②成交日期与估价时点不同

　　市场法估价的操作步骤：

　　运用市场法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例，即搜集大量发生过交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。③对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。因此，该大步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。④求取比准价值，即把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。

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