2018年房地产估价师《经营与管理》试题专练(2)

　　1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。

　　A、价格

　　B、常数

　　C、价格变动率

　　D、时间

　　答案：D

　　2、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。

　　A、权益状况

　　B、区位状况

　　C、实物状况

　　D、年限状况

　　答案：A

　　3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。

　　A、类似写字楼的客观收益

　　B、市场比较法

　　C、该写字楼的实际收益

　　D、无法估算

　　答案：A

　　解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

　　5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中间值

　　C、任选其中之一

　　D、在三者的基础上综合分析决定

　　答案：D

　　解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。

　　6、路线价法估价的第二个步骤为( )。

　　A、设定标准深度

　　B、选取标准宗地

　　C、编制深度百分率表

　　D、划分路线价区段

　　答案：A

　　7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、现在

　　C、重新估价的作业日期

　　D、要求重新估价的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

　　8、报酬率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

　　A、平均利润率

　　B、安全利率

　　C、经济增长率

　　D、银行贷款利率

　　答案：B

　　9、房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。

　　A、供需与价格

　　B、需求与价格

　　C、供给与价格

　　D、供给与需求

　　答案：D

　　10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中( )是龙头。

　　A、估价目的

　　B、估价对象

　　C、估价时点

　　D、估价目的和估价对象

　　答案：A

　　11、钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。

　　12、收益法适用的条件是房地产的( )

　　A. 收益能够量化

　　B. 风险能够量化

　　C. 收益或风险其一可以量化

　　D. 收益和风险均能量化

　　答案：D

　　解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

　　13、投资利润率的计算公式是( )

　　A. 开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　B. 开发利润/(土地取得成本+开发成本)

　　C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)

　　D.开发利润/开发完成后的房地产价值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。

　　14、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )

　　A. 2500万元

　　B. 3500万元

　　C. 3600万元

　　D. 3000万元

　　答案：C

　　解析： 20000 X 60% X 3000=3600万元。

　　15、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

　　16、一般来说，开发经营期的起点( )

　　A.与经营期的起点重合

　　B.与运营期的起点重合

　　C.与建造期的起点重合

　　D.与开发期的起点重合

　　答案：D

　　17、路线价法主要适用于( )

　　A. 城市商业街道两侧土地的估价

　　B. 旧建筑物的估价

　　C. 新建筑物的估价

　　D. 拆迁房屋的估价

　　答案：A

　　解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

　　18、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )

　　A. 算术平均数

　　B. 中位数

　　C. 加权平均数

　　D. 众数

　　答案：D

　　19、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)

　　A. 单利计息的利息少，复利计息的利息多

　　B. 单利计息的利息多，复利计息的利息少

　　C. 单利计息的利息与复利计息的利息一样多

　　D. 无法知道

　　答案：A

　　解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。

　　20、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。

　　A.2487.75

　　B.2500.00

　　C.2511.00

　　D.2162.25

　　答案：B

　　解析:根据教材104页公式"正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格"，可以得到"正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)"，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。