2018年房地产估价师《理论与方法》试题专练(6)

1.有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。

A.105.75　B.117.15　C.105　D.115

答案：A

2.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。

A.土地面积　B.地质条件　C.土地位置　D.土地形状

答案：D

3.估价上的折旧注重的是( )。

A.原始取得价值的减价修正　B.原始取得价格的摊销与回收

C.重置价格的摊销与回收　D.价值的减价修正

答案：D

4.某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )%。

A.60　B.70　C.80　D.90

答案：C

5.房地产按开发程度来划分，其中包括以下( )类。

A.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地.农地

B.毛地：是指具有一定城市基础设施，且已经完成房屋拆迁补偿安置的土地

C.熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地

D.现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产

答案：AD

6.关于收益法适用的条件是( )。

A.房地产的收益和风险都能较准确地量化　B.房地产将出租或出售

C.有收益或有潜在收益的房地产　D.房地产将用于商业用途

答案：A

7.关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( )。

A.从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产

B.从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产考试大房地产估价师

C.目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产

D.房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产

答案：D

8.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。

①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告

A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

答案：C

9.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。

A.周围环境状况，安宁程度　B.位置有利于原料和产品的运输

C.交通是否便捷及离市中心的远近　D.繁华程度，临街状况

答案：D

10.应归档的估价资料包括( )。

A.估价项目来源和接洽情况记录

B.与委托人签订的估价委托合同

C.向委托人出具的估价报告(包括附件)和实地查勘记录

D.估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录

E.估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料

答案：BCDE

11.房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。

A.应保持估价的独立性，必须回避自己.近亲属或其他有利害关系人的估价业务

B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人

C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托

D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争

答案:AD

12.明确估价对象包括( )。

A.明确估价对象的实物　B.明确估价对象的权益

C.明确估价对象的区位状况　D.明确估价对象的基础设施情况

答案:ABC

13.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。

A.3000　B.4500　C.5200　D.5600

答案:D

14.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。

A.估价目的　B.估价程序　C.估价时点　D.估价作业日期

答案:B

15.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。

①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告

A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

答案:C

16.求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。

A.单位比较法　B.分部分项法　C.造价分析　D.指数调整法

答案:ABD

17.可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指( )。

A.如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例

B.如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例

C.如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好

D.如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例

答案:D

18.中国大陆目前主要有所有权.使用权.租赁权.抵押权.典权.地役权。其中，( )属于自物权，其余属于他物权。

A.使用权　B.抵押权　C.所有权　D.租赁权

答案:C

19.结构是指建筑物中由承重构件(基础.墙体.柱.梁.楼板.屋架等)组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为( )。

A.钢结构　B.混凝土结构　C.砖木结构　D.砖混结构

答案:AB

20.房地产估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。其作用主要 。

A.成立受法律保护的委托与受托关系　B.明确合同双方的权利和义务

C.载明估价的基本事项　D.防止出现纠纷

答案:ABC