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2018年房地产估价师《理论与方法》试题专练(9)

更新时间:2018-03-14 10:25:03 来源:环球网校 浏览76收藏30

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1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大

D.不可移动和用途多样

2.对房地产买卖为目的的房地产估价时,当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响( )。

A.应考虑

B.不考虑

C.无所谓

D.不大

3.关于房地产抵押,下列说法不正确的是( )。

A.房地产抵押除了初次抵押估价,还有再次抵押估价,增加抵押贷款估价等

B.处置抵押房地产估价,即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的,为其提供相关价值参考依据

C.房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押

D.抵押权不可以转让

4.某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。

A.2000年的城市房屋拆迁补偿指导价

B.2007年该区同类建筑物的重置成本价

C.2007年该区同类建筑物的市场交易价格

D.2007年重新规划后该区商品房售价

5.房地产权利的种类中,属于自物权的是( )。

A.所有权

B.典权

C.抵押权

D.地役权

6.房地产的开发、利用、消费,要受制于其所在的空间环境,如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等,这是由于房地产的( )特性。

A.不可移动性

B.独一无二性

C.相互影响性

D.易受限制性

7.( )年10月13日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会,成为其全权团体会员。

A.2003

B.2004

C.2005

D.2006

8.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值为110万元,如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )万元。

A.50

B.55

C.50~60

D.60万元以上

9.某期房尚有一年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3500元/m2,出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的2%,贷款年利率为5%,则该房地产期房价格为( )元/m2。

A.2949.44

B.3124.44

C.3194.44

D.3500

10.对于商业用房来说,朝向和楼层相比较,通常情况下,( )。

A.楼层对价格的影响更大

B.朝向对价格的影响更大

C.两者同样重要

D.因人而异

答案:1.B2.A3.D4.C5.A 6.A 7.D 8.C 9.B 10.A

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11.建筑物的实物因素中的采光和( )尤其对住宅和办公楼来说,比较重要。

A.保温

B.隔声

C.日照

D.隔热

12.( )是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制

13.有的地方对临街住宅改为铺面的,经过工商登记、依法纳税、在( )以上的,可以根据实际用途予以拆迁估价。

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

14.在评估期房价格时,( )。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态

B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态

c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

15.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是( )。

A.建筑面积1800m2,两年前出租,年租金35万元,位于同一工业区

B.建筑面积1100m2,近期出租,年租金150元/m2,位于20km外

C.建筑面积10000m2,近期出租,年租金180万元,位于同一工业区

D.建筑面积1000m2,近期出租,年租金20万元,位于同一工业区

16.某宗房地产成交价格为4000元/m2,首付40%之后以后平均每半年支付一次,分五次付清,年折现率为8%,则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。

A.3620

B.3742

C.3909

D.4000

17.市场法中,采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整,其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高1%,若改为直接比较,则房地产状况的调整系数为( )。

A.1.05

B.0.97

C.0.98

D.1.03

18.已知年利率是5%,存款额是1000元,存款期限是一年,如果每半年计息一次,则实际利率是( )。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%

19、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库,其经济寿命为( )年。

A.70

B.60

C.50

D.40

20.某建筑物的重置价格为800万元,有效年龄10年,目前该建筑物的剩余经济寿命为30年,残值率为5%,土地剩余使用年限为25年,未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是( )万元。

A.13

B.14

C.19

D.23

答案:11.C 12.A 13.B 14.D 15.D 16.B 17.D 18.C 19.B 20.C

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