2018年房地产估价师《案例分析》房地产强制拍卖估价

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房地产强制拍卖估价

1.房地产拍卖的相关法律规定：

房地产拍卖适用法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。一些具体规定如下：

(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”

(2)《中华人民共和国担保法》第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”

(3)《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定：“委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”

(4)《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，司以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。”

2.房地产强制拍卖估价的特点：

(1)强制处分

处分行为在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

(2)快速变现

买受人(购得拍卖标的的竟买人)承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。

(3)成交价格一般低于正常市场价格

3.房地产强制拍卖估价的技术路线：

房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。以上估价是针对委托拍卖方或拍卖机构委托估价机构的情形，此外，还有另一种隋形就是估价机构受竞买人委托，为确定委托方的起拍价或最高出价提供参考，对拍卖房地产的投资价值或市场价值进行评定。