2018年房地产估价师《案例分析》房地产估价报告的写作

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房地产估价报告的写作

(一)封面的写作

房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构(名称)，注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。

1.估价报告名称

估价报告名称一般为“房地产估价报告”。为了一目了然，也可结合估价对象和估价目的给估价报告命名，例如“房地产抵押估价报告”、“城市房屋征收估价报告”。

2.估价报告编号

估价报告编号为本估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档案管理及查阅。估价报告编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份，并应按顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。

3.估价项目名称

估价项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的简洁名称。如“深圳市罗湖区布吉路××花园××阁第20层A住宅抵押价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位;“××花园××阁第20层A”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象的用途，“抵押价值评估”表示估价目的。

需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。

4.估价委托人

估价委托人，需要准确无误地写明其全称。当为单位时，应写明其名称，如“××贸易有限公司”;当为个人时，应写明其姓名。

5.房地产估价机构

房地产估价机构，同估价委托人相对应，应准确无误地写明估价机构的全称。如“××房地产估价有限公司”。

6.注册房地产估价师

注册房地产估价师 ，应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号。

7.估价报告出具日期

估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。

【案例1-1】 某房地产估价报告封面写作实例

房地产估价报告

估价报告编号：××估字[2015]第××号

估价项目名称：××市×× 花园第18层A套住宅房地产价值估价

估价委托人：××市×××贸易公司

房地产估价机构：××房地产估价有限公司

注册房地产估价师： ×(注册号××)、×××(注册号××)

估价报告出具日期：2015 年8月4日

(二)致估价委托人函的写作

致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。

1.致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名。

2.估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。

3.估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况。

4.价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间。

5.价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称;当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵。

6.估价方法，应写明所采用的估价方法的名称。

7.估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。

8.特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项。

9.致函日期，应注明致函的年、月、日。

致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。

【案例1一2】 致估价委托人函的写作实例

××公司：

受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了估价。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。价值时点是：2015年5月22日，经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心 房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。单价35 680元/㎡ 。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》《估价技术报告》。

××房地产估价有限公司

法定代表人：×××

二O一五年十月二十五日

(三)目录的写作

估价报告目录应包括：估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。

估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应按估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。

当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。

(四)估价师声明的写作

估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不能将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。

鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明应包括下列内容：

1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制;

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见;

4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

非鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明，可根据实际情况对上述内容进行适当增减。

注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。

【案例1-3】 估价师声明的写作实例

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

(1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

(2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

(3)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

(4)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

(5)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

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(五)估价假设和限制条件的写作

估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。

估价假设和限制条件应说明下列内容：

1.一般假设，应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。

2.未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。

3.背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。

4.不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。

5.依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无依据不足时，应无依据不足假设。

6.估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。

估价假设和限制条件的写作应注意：①必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明;②估价假设必须具有针对性;③估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明;④不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

【案例1-4】 估价假设和限制条件的写作实例

估价假设和限制条件

(一)一般假设

1.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

5.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方;(2)交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易双方了解交易对象、知晓市场行情;(4)交易双方有较充裕的时间进行交易;(5)不存在特殊买者的附加出价。

6.由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。

7.由于估价委托人告知没有法定优先受偿情况，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价假设估价对象不存在未被估价人员发现的法定优先受偿款。

(二)未定事项假设

1.估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象1幢办公楼、2幢宿舍褛等9幢均建成于2002年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

2.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

3.根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的客积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际客积率为准。

4.本次估价测算的预期实现抵押权的处置税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需负担的正常税费。仅供参考，其预期实现抵押权的处置税全应以有关税务部门计算的为准。

5.估价时象为工业用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，故收益期结束后尚有建筑物残余价值。由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用权出让合同，估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补偿，根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。

(三)背离事实假设

1.估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

(四)不相一致假设

据估价委托人提供的南建房权证房管处字第×××××号《房屋所有权证》栽，3幢及5幢工业厂房建筑结构均为钢筋混凝土结构，经注册房地产估价师实地查勘，实际为钢结构，与证载不一致，根据实际情况，本次估价按实际建筑结构即钢结构进行估价。

(五)依据不足假设

无。

(六)估价报告使用限制

1.本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。

2.本估价报告自出具之日起一年内有效。但价值时点后，在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果;超过一年，需重新进行估价。

3.本估价报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供;本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

4.本报告由×××房地产估价有限公司负责解释。

5.本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

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(六)估价结果报告的写作

估价结果报告应记载以下事项： ①估价委托人;②房地产估价机构;③估价目的;④估价对象;⑤价值时点;⑥价值类型;⑦估价原则;⑧估价依据;⑨估价方法;⑩估价结果;⑩注册房地产估价师;⑩实地查勘期;⑩估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

1.估价委托人

当估价委托人为单位时，应写明其名称、住所和法定代表人姓名;当估价委托人为个人时，应写明其姓名和住址。

2.房地产估价机构

应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。

3.估价目的

估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。估价目的通常由客户设定。因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下：

(1)抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”;

(2)国有土地房屋征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

(3)房地产转让估价目的可表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”;

(4)企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”;

(5)房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资决策提供价值参考依据”。

4.估价对象

不同估价项目的估价对象范围可能不同。现实中的房地产估价对象包括房屋、构筑物、土地、在建工程、期房和灭失的房地产等。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、车加油站、高尔夫球场等的易提供价值参考依据的估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。

估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。

估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象的写作主要包括以下几方面：1)估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况;2)土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等;3)建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。

5.价值时点

价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

6.价值类型

价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。常见的价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型。因此，估价结果报告中不同价值类型表述应不同，应说明所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。具体举例如下：

(1)抵押估价的价值类型表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额”;

(2)国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”;

7.估价原则

估价原则是估价活动所依据的法则或标准，估价报告应说明本次估价所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。

房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值或价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。

遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：

(1)遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

(2)遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

(3)遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

(4)遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

(5)遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

(6)遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

8.估价依据

估价依据是指估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

估价依据具体表现为以下几方面：①有关法律、法规和政策，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策;②有关估价标准，包括房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等}③估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料如估价对象的面积、用途、权属证明、财务会计信息和其他资料;④房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的估价依据列出。

9.估价方法

估价方法要说明本次估价所采用的估价方法名称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。

当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，宜说明估价测算的简要内容。

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10.估价结果

估价结果应符合下列要求：

(1)除房地产抵押估价外，当估价对象为单宗房地产时，可按表1-1格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值，

(2)除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，可按表1-2格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值;

(3)房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值，可按表1-1或表1一2格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值;

(4)房地产抵押价值评估结果，可按表1-3格式说明最终评估价值;

(5)当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额;

(6)当最终评估价值的币种为外币时，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并应注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。

11.注册房地产估价师

可按表1-4格式写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。

12.实地查勘期

应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。

13.估价作业期

应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。

(七)估价技术报告的写作

房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象描述与分析;②市场背景描述与分析;③估价对象最高最佳利用分析;④估价方法适用性分析;⑤估价测算过程;⑥估价结果确定。

1.估价对象描述与分析

估价对象描述与分析主要包括：①估价对象区位状况描述与分析;②估价对象实物状况的描述与分析;③估价对象权益状况描述与分析。

估价对象区位状况应有针对性较详细描述与分析，其内容包括 位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况，其中位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况等。单套住宅的 区位状况还应包括所处楼幢、楼屋和朝向;交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等;周围环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。

估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。对土地实物状况应有针对性较详细描述与分析，其内容包括土地面积、形状、地形、地势、地质、土壤、地基、土地开发程度等;建筑物实物状况应有针对性较详细说明、分析，其内容包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成时间，新旧程度、物业管理使用维护状况及完损状况。

估价对象权益状况应有针对性较详细描述与分析，其内容包括用途。规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。对在建工程权益状况描述还应包括：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证等的取得情况。

2.市场背景描述与分析

市场背景描述与分析应 简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素及其影响深度会有所不同。因此不同估价报告的市场背景描述与分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。

对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面：

(1)要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序简要说明估价对象所处房地产市场背景，并且重点说明、分析估价对象所处片区和本类房地产 市场。

(2)要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。

(3)要注意与估价方法的对应。如采用比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。

(4)房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测，预测结论应是明确的，预测结论宜通过相关数据说明对未来市场的判断。

(5)应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。

(6)要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。

3.估价对象最高最佳利用分析

最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。因此进行估价对象最高最佳利用分析时，应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。

估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：

(1)当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况;

(2)当估价对象已为某种利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：

1)维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价;

2)更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价;

3)改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价;

4)改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价;

5)重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价;

6)上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：

(1)政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价;

(2)政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：

1)登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途;

2)实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。

4.估价方法适用性分析

估价方法适用性分析就是要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法

等估价方法对估价对象的适用性。(估价方法的适用性包括估价方法的理论适用性与估价对象在价值时点的客观条件。对理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由;对理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由;对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。

5.估价测算过程

估价测算过程就是要详细说明所选用的各种估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

6.估价结果确定

估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。

(八)估价对象变现能力分析与风险提示

当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示。

估价对象变现能力分析主要包括：①估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;②假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;③变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

估价对象风险提示分析主要包括：①关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明;②评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明;③估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;④抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;⑤合理使用评估价值;⑥定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

(九)附件

房地产估价报告附件主要需列明以下内容：

1.估价委托书复印件。

2.估价对象位置示意图。

3.估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。实地查勘的相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

4.估价对象权属证明复印件。当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可不包括估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

5.估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿权 设立情况及相应的法定优先受偿款进行了调查，并应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。

6.可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。

7.专业帮助情况和相关专业意见。

8.估价所依据的其他文件资料。

9.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。

10.注册房地产估价师估价资格证书复印件。