2018年房地产估价师《案例分析》强化练习(1)

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1、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

(1) 此商务办公楼的估价方法有哪些?

【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。参见教材P126。

(2)  说明影响商务办公房地产价格的主要区位状况。

【正确答案】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况是集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。参见教材P123。

(3) 该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。参见教材P126。

2、某房地产估价机构采用市场法和收益法对一旅馆的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为5000 元/㎡，收益价格为6000 元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

(1)  关于旅馆房地产的估价特点，下列说法错误的是(　)。

A、转让少且一般为整体转让

B、功能单一

C、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B正确的表述应该为：功能多样。参见教材P142。

(2)  如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是(　)。

A、空置率取值偏大

B、报酬率取值偏小

C、运营费用率取值偏大

D、租金增长率取值偏小

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是旅馆房地产估价方法的选用。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，报酬率取值偏小，收益价格偏高。运用收益法计算价值时，价格偏高，可能是报酬率的值取小了造成的。参见教材P143。

(3)  如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括(　)。

A、通胀率上行

B、存款利率下调

C、办公用房销售市场降温

D、办公用房租赁市场升温

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因素。通胀率上行，收益价格小于比准价格。参见教材P143。

(4) 下列关于旅馆房地产的估价，说法错误的是(　)。

A、估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益

B、客房服务是星级酒店的主要功能

C、酒店内的商场一般采用自主经营

D、无形价值包含在酒店房地产的价值之中

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。酒店内的商场一般采用出租经营。参见教材P144。

3、某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

(1)  下列不属于影响工业房地产价格的区位状况的是(　)。

A、地理位置

B、交通条件

C、基础设施

D、地质和水文条件

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要区位状况是交通条件、基础设施、地理位置。参见教材P169。

(2)  针对上述情况，在估价时最恰当的做法是(　)。

A、因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

B、因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

C、因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

D、因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。参见教材P170。

(3)  评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是(　)。

A、成本法

B、收益法

C、比较法

D、假设开发法

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。参见教材P170。