2018年房地产估价师《制度与政策》第七章教材考点：不动产登记的基本规定

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第七章不动产登记制度与政策

第一节不动产登记概述

不动产登记的基本规定：

(一)不动产登记载体

不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记簿采用电子介质的，应当配备专门的存储设施，采取信息网络安全防护措施，并定期进行异地备份，具有唯一、确定的纸质转化形式。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。

不动产权证书和不动产登记证明是不动产登记机构颁发给权利人或登记申请人作为其享有权利或已办理登记的凭证，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致;如记载不一致的.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

(二)不动产物权生效时间

根据原因行为不同，不动产物权生效时间主要分为三种情形。一是法定生效，即根据法律规定物权生效，如《物权法》第四十七条规定，城市的土地属于国家所有。因此，属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有权的归属。二是，基于法律行为的物权生效，物权自记载于不动产登记簿生效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。如房屋买卖、房地产抵押，自记载于不动产登记簿时发生物权效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力;依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。三是，基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力。这些事实行为主要有：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

(三)不动产登记信息查询

不动产登记是以维护不动产交易安全与效率为目的的法律制度。不动产登记簿也是为了贯彻物权公示目的而设立的。因此，不动产登记信息应当是公开的。从国际惯例上看，不动产登记公开有两种模式。一是完全公开，是指不动产登记簿完全公开，任何人都可以查询、复制登记簿。奥地利、法国、我国中国台湾采取此种模式。二是有限公开。《物权法》颁布前，国土资源部、原建设部分别颁布了《土地登记资料公开查询办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》。这两个办法根据登记资料的差异确定了不同的公开原则。《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。《不动产登记暂行条例》也沿用了《物权法》的规定。“权利人”，是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。权利人可以自己申请查询、复制登记资料，也可以委托他人查询、复制登记资料。“利害关系人”，是指与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，它不仅包括交易的当事人，也包括与登记权利人发生其他法律纠纷的人。