2018年房地产估价师《理论与方法》强化训练(4)

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多项选择题

1 、房地产价格与一般物品的价格，共同之处包括( )。

A、有波动

B、具有固定性

C、用货币表示

D、按质论价

E、互补产品多

【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。共同之处在于：

(1)都是价格，是价值的货币表现;(2)都有波动，受供求因素的影响;(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材 P83。

2 、房地产价格的特征主要包括( )。

A、房地产价格受建筑技术的影响很大

B、房地产价格不受交易者的个别情况影响

C、房地产价格形成的时间通常较长

D、房地产价格实质上是房地产权益的价格

E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格

【正确答案】CDE

【答案解析】本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。房地产价格与一般物品价格的不同之处：(1)房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大;(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格主要是物品本身的价格;(3)房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格;(4)房地产容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易者的个别情况左右;(5)房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。参见教材 P83～85。

3 、下列各项商品之间互为互补品的有( )。

A、住宅与其配套的娱乐房地产之间

B、二手房和新建房地产之间

C、大城市郊区的住宅与高速公路的收费

D、经济适用房与普通商品住宅之间

E、住宅与其配套的商业房地产之间

【正确答案】ACE

【答案解析】本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。参见教材P87。

4 、决定房地产供给量的因素有( )。

A、该种房地产的价格水平

B、该种房地产的开发成本

C、该种房地产的开发技术水平

D、房地产开发商对未来的预期

E、相关物品的价格水平

【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P88。

5 、房地产供给形成的条件有( )。

A、供给计划

B、供给决策

C、供给意愿

D、供给能力

E、供给行为

【正确答案】CD

【答案解析】本题考查的是房地产供给。供给的形成条件有两个：(1)房地产开发企业和拥有者愿意供给;(2)房地产开发企业和拥有者有能力供给。参见教材P88。

6 、下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有( )。

A、挂牌价格通常高于成交价格

B、挂牌价格可以作为估价依据

C、在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价

D、成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同而不同

E、通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价

【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项B错误，挂牌价格不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考;选项E错误，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P93～95。

7、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为( )不同。

A、开发成本

B、经营费用

C、纳税状况

D、对未来的信心

E、市场利率

【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。参见教材P98。

8、关于投资价值和市场价值的说法中，错误的有( )。

A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件

E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

【正确答案】CE

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C错误，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低报酬率;选项E错误，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P98。

9、下列关于谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的表述中，正确的有( )。

A、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值

B、快速变现价值通常等于市场价值

C、现状价值低于市场价值

D、残余价值大于或等于残

【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项B错误，快速变现价值通常低于市场价值;选项C错误，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P99。

E、残余价值一般低于市场价值

10、成本租金包括( )。

A、折旧费

B、维修费

C、管理费

D、利润

E、投资利息

【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P100。