2019年房地产估价师《经营与管理》试题(5)

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1、房地产投资的可行性研究工作阶段包括(　)。

A.接受委托

B.投资机会研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

E.项目评估与决策

【正确答案】BCDE

【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。参见教材P251。

2、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　)。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.基础设施建设费

D.水文地质勘测费

E.土地开发工程费

【正确答案】AB

【答案解析】本题考查的是土地费用。土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。选项C属于房屋开发费，选项D、E属于勘察设计和前期工程费。参见教材P258～260。

3、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有(　)。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势

D.交通运输条件

E.外围基础设施

【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是可行性研究的步骤。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。选项A 为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。参见教材P255。

4、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有(　)。

A.项目是否符合国家法律法规要求

B.项目是否符合保护生态环境的要求

C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E.项目是否符合该企业经济效益要求

【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：(1)符合国家法律法规;(2)符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划;(3)符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;(4)符合当地区域布局和产业结构调整的要求;(5)符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境;(6)符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全;(7)符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。参见教材P252。

5、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括(　)。

A.市政基础建设费

B.土地出让金

C.征地拆迁费

D.契税

E.公建配套设施费

【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。选项D土地购置过程中所支付的税金及相关费用，属于土地费用，但不属于土地出让价款。选项 E 属于房屋开发费。参见教材P259。

6、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制(　)。

A.现金流量表

B.利润表

C.资金使用计划

D.资金筹措计划

E.财务计划现金流量表

【正确答案】CD

【答案解析】本题考查的是财务报表的编制。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来，所以可以直接排除ABE。参见教材P277。

7、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有(　)。

A.国家经济政策

B.地理环境

C.资源情况

D.市场需求与供给情况

E.项目投资估算

【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。参见教材P251。