2019年房地产估价师《理论与方法》模拟试题(1)

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1.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为(　)元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。损失=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275。参见教材P20～21。

2.在房地产保险投保环节产生的对房地产估价的需求是(　)。

A.确定保险标的的价值和保险金额

B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额

C.确定保险事故发生后的保险标的的价值

D.确定保险期间保险标的的价值

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生后出现的估价需求。选项D是保险期间出现的估价需求。参见教材P21。

3.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是(　)。

A.了解某宗房地产的承租人权益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某宗房地产应纳房产税的税额

D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。参见教材P16。

4.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中(　)是估价主体。

A.估价报告的使用者

B.估价服务的需求者

C.估价委托人

D.房地产估价师和估价机构

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。参见教材P27。

5.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是(　)。

A.估价委托人一定是估价对象权利人

B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人

C.估价报告使用人一定是估价利害关系人

D.估价委托人一定是估价报告使用人

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A;估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P29。

6.一个估价项目中的估价目的，本质上是由(　)决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是估价目的。估价目的取决于委托人的估价需要。参见教材P29。

7.一个估价项目中的估价目的，取决于(　)。

A.估价师的经验判断

B.估价机构的定位

C.估价报告使用者的预期

D.估价委托人对估价的实际需要

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。参见教材P29。

8.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照(　)划分。

A.行政区域

B.估价目的

C.估价对象规模

D.价值类型

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价机构。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

联想法。资质等级，主要是什么不能做，一级资质什么都能做，二级资质两个不能做(上市、清算)，三级资质3个不能做(加个司法鉴定)，暂定三级5个不能做(再加城镇房屋拆迁和在建工程抵押)。

参见教材P28、P395～396。

9.一个估价项目中的价值时点，本质上是由(　)决定的。

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人的意愿

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是价值时点。本题中选项C是具有很强干扰性的选项，因为在现实估价中，确定价值时点就是依据实地查勘估价对象的时间确定的。但是本题中问的是“本质上”是由什么决定的。价值时点是所评估的估价对象价值对应的时间，它取决于估价目的。再次强调审题的重要性，看问题提出的角度。参见教材P31。

10.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是(　)。

A.确定价值时点在先，得出评估价值在后

B.得出评估价值在先，确定价值时点在后

C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行

D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是价值时点。价值时点在先，评估价值在后。(牢记!)。参见教材P31。