2019年房地产估价师《理论与方法》模拟试题(5)

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1 、在实际中计算地租量的方法有( 　 )。

A、从房租中分离出地租

B、由地价求出地租

C、采用市场法求出地租

D、由土地开发成本求出地租

E、采用类似假设开发法的方法求出地租

【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是地租的测算。实际中测算地租的方法还有多种：从房租中分离出地租;联由地价求出地租;采用比较法求出地租;采用类似于假设开发法的方法求出地租。参见教材P367。

2 、利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的是( 　 )。

A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格

B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点

D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行

【正确答案】AC

【答案解析】本题考查的是路线价法概述。在路线价法中，利用路线价求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格;求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的该街道两侧的土地价值的日期一致，都是价值时点的。参见教材P369。

3 、选取标准临街宗地的要求，包括下列( 　 )。

A、一面临街

B、土地形状为规则形状

C、临街深度为标准临街深度

D、临街宽度为标准临街宽度

E、宽深比适当

【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是选取标准临街宗地。选项B不严谨，土地形状应为矩形。参见教材P370。

4 、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用( 　 )等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

A、比较法

B、收益法

C、成本法

D、假设开发法

E、建筑物剩余技术

【正确答案】AB

【答案解析】本题考查的是调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中土地剩余技术)、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。参见教材P371。

5 、临街深度价格修正率表，可以称为( 　 )。

A、深度调查评估表

B、数学曲线拟合表

C、深度价格修正率表

D、深度百分率表

E、深度指数表

【正确答案】CDE

【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表。参见教材P371。

6 、应用路线价法制作临街深度价格修正率的要领有( 　 )。

A、设定标准临街深度

B、将标准临街深度分为若干等份

C、制定容积率修正系数

D、求取单独深度价格修正率

E、制定使用年限修正系数

【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度;将标准临街深度划分为若干等份;确定临街深度价格递减率;求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P375。

7 、制作临街深度价格修正率表的要领是( 　 )。

A、设定标准临街宽度

B、将标准临街深度划分为若干等份

C、确定临街深度价格递减率

D、求取单独深度价格修正率

E、将标准临街宽度划分为若干等份

【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度;将标准临街深度划分为若干等份;确定临街深度价格递减率;求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P375。

8 、城镇基准地价的内涵包括其对应的( 　 )。

A、容积率

B、土地使用税

C、土地开发程度

D、土地使用期限

E、征地补偿费

【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是城镇基准地价评估的程序和方法。明确基准地价的内涵和表达方式。其中，明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：价值时点;土地用途;土地使用权性质;土地使用期限;容积率;土地开发程度。参见教材P382。

9 、需要补交地价的情形包括下列( 　 )。

A、改变土地用途

B、提高容积率

C、延长土地使用期限

D、改变土地使用面积

E、转让划拨建设用地使用权

【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是补地价的测算。需要补地价的情形(3种)：改变土地用途、容积率等规划条件;延长土地使用期限;转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P385。

10 、高层建筑地价分摊的方法有( 　 )。

A、按建筑物价值进行分摊

B、按房地价值进行分摊

C、按土地价值进行分摊

D、按建筑物面积进行分摊

E、按楼面地价进行分摊

【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。参见教材P387。