2019年房地产估价师《理论与方法》模考题(7)

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1.在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般情况下，成本法求取的价值偏保守，应该最低，但是如果成本法的价值比市场法的价值还高，则说明市场价格很低，收益法的价值也很低，说明房地产收益不佳，这都是房地产市场不景气的表现。如果考虑外部折旧，也就是经济折旧，成本法的求得的价值会降低，因而要加这么一个前提。判断题一定要注意加的前提、背景和视角。参见教材P96。

2.抵押价值不是扣除法定优先受偿款的“完全价值”，而是将“完全价值”或上述抵押价值经过贷款乘数(抵押率)打折后的价值。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。抵押价值不是扣除法定优先受偿款的“完全价值”，也不是将“完全价值”或上述抵押价值经过贷款乘数(抵押率)打折后的价值，或者将上述抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的“抵押净值”。参见教材P102。

3.某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。抵押贷款债权(未还贷款)=200×(5-2)/5=120万元再次抵押价值=500-未还贷款/抵押成数=300万元。注意：本题中有些信息是无用的。如贷款利率等。本题中采用的是等本金按月偿还，所以计算抵押贷款债权比较简单，如果是采用等额按月偿还，计算就很麻烦了。先算每月偿还金额，再计算还有3年(36个月)未还期间的月偿还额的现值。参见教材P102。

4.某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。抵押贷款余额为540万，贷款成数为0.6，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900万元。再次抵押价值为100万元。参见教材P102。

5.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值就是完整的产权价值，由出租人和承租人分享。参见教材P106。

6.无租约限制价值就是“干净的”完全产权价值。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值就是完整的产权价值，由出租人和承租人分享。参见教材P106。

7.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以市场调节价、政府指导价和政府定价的重置价格为基础，参照当地的成交价格进行评估。()

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P110。

8.房地产合并后的价值一般小于合并前的各个独立部分的价值之和。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是土地价格、建筑物价格和房地价格。房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。(外部性的原因)1+1≥2。参见教材P111。

9.楼面地价是一种特殊的建筑物单价，是指全部建筑面积分摊到占地面积上的建筑物价格。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P112。

10.房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是土地价格、建筑物价格和房地价格。(外部性的原因)2≥1+1。参见教材P111。