2019年房地产估价师《案例分析》试题(4)

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【案例】

(一)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2 ，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2 ，2号地块的单价为8000 元/m2 ，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2 。

1.下列关于增值收益的表述中正确的是(　)。

A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是增值收益。以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配。

2.在甲、乙两宗地块之间分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是增值收益的分配方法。选项D对于价格变动难以确定分配增值收益。

3.假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为(　)万元。

A.1616　　　　　　

B.2560

C.1882　　　　　　

D.1920

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是增值收益。甲单位付给乙单位的土地总价最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(万元)。

(二)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

4.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是(　)。

A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险

B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险

D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价。抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成耗损风险。抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成市场变现风险。

5.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时(　)。

A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。

6.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是(　)。

A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧

B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息

C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金

D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地取得成本不应包括补缴的土地使用权出让金。

7.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则(　)。

A.3500万元是该宾馆的公开市场价值

B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值

C.3500万元是保险事故发生后的损失价值

D.投保时，保险金额不能超过3500万元

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是保险价值。投保时，保险金额不能超过3500万元。