2019年房地产估价师《理论与方法》试题(6)

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单选题

1.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(　)，应按服装店用途进行估价。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.价值时点原则

D.替代原则

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采用最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。参见教材P166。

2.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。

A.维持现状

B.重新装修

C.改变用途

D.重新开发

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。现状下持续经营的价值=5000万元;重新装修价值=6500/1.1-800/1.1 0.5 -500=4646万元;改变用途价值=8000/1.1-2160/1.1 0.5 -500=4714万元;该地区不适合拆除重建，因而没有重新开发价值。以上3种可行的方案中，只有维持现状的价值是最高的。参见教材P168。

3.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用(　)的收益估计值。

A.较高

B.较低

C.最高

D.居中

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。参见教材P170。

多选题

1.不得抵押的房地产范围包括(　)。

A.私人诊所

B.公共福利事业的房地产

C.依法公告列入拆迁范围的房地产

D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产

E.空置2年的房地产

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是合法原则。私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的;空置3年以上的商品房不可设置抵押。参见教材P158。

2.下列对于价值时点，描述正确的有(　)。

A.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况

B.房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在

C.对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来

D.在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去

E.对房地产市场预测时，估价对象状况在过去，价值时点为现在

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点为现在;对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。参见教材P162～163。

3.最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括(　)。

A.法律上允许

B.技术上先进

C.经济上可行

D.价值最大化

E.成本上最低

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：(1)法律上允许;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化。参见教材P166。

4.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

5.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产与外部环境最协调、内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。参见教材P169。

6.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是谨慎原则。题中选项B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。谨慎原则，使得评估价值略低。参见教材P171。