2019年房地产估价师考试每日一练(2.18)

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1、(理论与方法)某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为()万元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(万元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(万元)。参见教材P221。

2、(经营与管理)在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于()。

A、单元估算法

B、单位指标估算法

C、概算指标法

D、工程量近似匡算法

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。参见教材P261。

3、(制度与政策)物业服务成本的构成包括()。

A、物业管理服务人员的工资

B、物业管理区域的清洁卫生费用

C、物业管理区域的绿化养护费用

D、办公费用

E、物业共用设备的大修费用

【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是物业服务收费。物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。参见教材P227。

4、(相关知识)分部工程进一步划分就形成了()。

A、单项工程

B、单位工程

C、分项工程

D、检验批

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理。分部工程还可以进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。参见教材P143。