2019年房地产估价师考试每日一练(2.20)

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1、(理论与方法)某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。

A、536

B、549

C、557

D、816

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(万元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。参见教材P221。

2、(经营与管理)在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于()。

A、单元估算法

B、概算指标法

C、单位指标估算法

D、工程量近似匡算法

【正确答案】A

【答案解析】本题考查房屋开发费的估算方法。

3、(制度与政策)下列费用不得从住宅专项维修资金中列支的有()。

A、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位改造费用

B、有线电视的维修、养护费用

C、因人为损坏住宅共用设施设备所需的修复费用

D、供电、供气、供热的维修、养护费用

E、电梯更新

【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是住宅专项维修资金的使用。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。参见教材P230。

4、(相关知识)任何一项建设项目都可以分解为一个或几个单位工程，单位工程可以进一步细分为一个或几个分部工程。()

对

错

【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理。任何一个工程项目都可以分解为一个或几个单项工程;任何一个单项工程又是由一个或几个单位工程组成的;而单位工程可以进一步细分为一个或几个分部工程。分部工程还可以进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。也就是要划分到构成工程项目的最基本构成要素。参见教材P142。