2019年房地产估价师《理论与方法》试题(9)

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单项选择题

1.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　)。

A.统一房地产范围

B.统一付款方式

C.统一价格单位

D.统一市场状况

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P186。

2.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为(　)元/m2 。

A.100

B.300

C.600

D.900

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000m 2 ;土地单价=1800000/2000=900 元/m2 。参见教材P186。

3.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为()元人民币/m2 。(1 平方英尺=0.0929m2 )

A.17484　　

B.19020　　

C.19754　　

D.20539

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，成交日一次性付清的价格。

35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%) 1 +10/(1+7%) 1.5 =105.91(万美元)　统一币种105.91×7.7=815.49(万元人民币)(注意汇率时间点的选择)

房地产建筑面积=3000÷0.65×0.0929=428.769(m2)

单价=8154900÷428.769=19019(元/m2)。参见教材P183。

4.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　)元/m2 。

A.2385　　　　

B.2393

C.2955　　　　

D.2964

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。

第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法

设正常成交价格为 X, X=2659-X×3.9%，X=2559

第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385 元/m2 。参见教材P184～185。

转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格。

转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格。

5.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。转嫁给买方的话，站在买方视角分析。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费。参见教材P184。

6.某住宅的建筑面积为100m2 ，买卖合同约定成交价为20000 元/m2 ，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

A.201.89　　

B.186.79　　

C.191.51　　

D.197.17

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格=买方实付金额-应由买方缴纳的税费;另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(万元)。参见教材P185。

7.某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2 ，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59:1，9月30日为6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是()。

A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2

B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2

C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2

D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。该房地产的名义交易价格为人民币1000美元/m2乘以当日汇率。

该房地产的实际交易价格为(200+800/1.006 6 )×6.59=6404元/m2人民币;

该房地产于该年9月30日的市场价格为(200+800/1.006 6 )×1.01 8 =1052美元/m2 ;

题中选项D因为汇率变化，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，则该类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于1%。参见教材P186。

8.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为100万元和80万元，若将两宗土地合并则总价值为240万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为(　)万元。

A.80　　

B.107　　

C.113　　

D.140

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。正常价格=80+60×80/180=106.67(万元)。参见教材P190。

9.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，(甲别墅的装修标准为800元/平方米)，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为(　)元/平方米。

A.7020　　

B.8909　　

C.7380 　　

D.8580

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是交易情况修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909。参见教材P190。

10.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2 ，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(　)元/m2 。　

A.2700.8　　　　

B.2800.1

C.2800.8　　　　

D.2817.7

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。环比指数9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7元/m2。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月(当月)的指数。参见教材P193。