2019年房地产估价师《理论与方法》经典试题(3)

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1.下列难以采用收益法估价的房地产有(　)。

A.学校

B.公园

C.政府大楼

D.商店

E.游乐场

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法一般不适用于行政大楼、学校、公园等公用、公益性房地产估价。参见教材P215。

2.收益性房地产的价值高低主要取决于(　)。

A.未来净收益的大小

B.未来净收益的分类

C.已经获得净收益的大小

D.目前总收益的大小

E.获得净收益期限的长短

『正确答案』AE

『答案解析』本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。参见教材P215。

3.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有(　)。

A.抵押贷款还本付息额

B.房地产折旧额

C.重置提拨款

D.房地产改扩建费用

E.所得税

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。参见教材P238。

4.某写字楼的租金为每日每平方米 3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括()。

A.电费 　　　

B.物业管理费

C.水费 　　　

D.供暖费

E.房地产税

『正确答案』CDE

『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P240。

5.在求取净收益时，运营费用包括(　)。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P238。

6.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则(　)。

A.该房地产的收益价格为136.73万元

B.该房地产的收益价格为143.89万元

C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D.该房地产的合理经营期限为15年

E.该房地产的合理经营期限为20年

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A-(n-1)b=0,即 28-(n-1)×2=0，n=15。该房地产的收益价格=143.89

以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14。

如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年。15年的收益价格=143.89。参见教材P224。

7.下列有关收益法测算的描述，正确的有(　)。

A.无形收益是指房地产带来的间接利益

B.无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑

C.实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价

D.客观收益是指在正常情况下所能获得的收益

E.评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。参见教材P242。

8.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出(　)。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.最可能的估计值

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计;如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。题中选项CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。参见教材P244。

9.下列有关报酬率的求取方法，描述正确的是(　)。

A.在V=A/Y的情况下，报酬率通过Y=A/V来求取，此为市场提取法

B.为了避免偶然性，市场提取法中应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数

C.累加法中，报酬率的求取要加上投资带来的优惠率

D.在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益

E.市场提取法中，对求出的报酬率应进行适当的调整

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。选项C错误，在累加法中，报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。参见教材P250。