2019年房地产估价师《案例分析》模拟练习题(5)

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一、某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

【正确答案】

本题考查的是房屋征收补偿内涵。

甲公司可能提出的要求：

1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;

2.对办公楼承租人损失进行评估;

3.对装修、改造费用进行评估。

房地产估价机构可做的答复：

1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

参见教材P243。

二、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

【问题】

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

【正确答案】

1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。

经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。估价机构获得委托，经实地入户调查，室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。

最新法律：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

参见教材P247。

2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。

该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

参见教材P245。

三、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

【问题】

1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?

2.装修补偿应如何确定?

3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

【正确答案】

1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。

在估价程序上应特殊注意：

(1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作(2分);(未说明无利害关系给0分)并在报告中做出相应说明(1分)。

(2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日(1分);并进行现场说明(1分)。(3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人(1分);并由委托人向被拆迁人转交分户报告(1分)。

参见教材P249。

2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。

被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定(1分);协商不成的，可以通过委托评估机构确定(1分)。

参见教材P245。

3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。

拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响(或：按完全产权评估)(1分)。

参见教材P244。