2019房地产估价师《理论与方法》章节精选习题：第七章

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第七章　收益法及其运用

一、单项选择题

1、(　)是预测估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。

A、直接资本化法

B、报酬资本化法

C、收益乘数法

D、比较法

2、收益法的理论基础是(　)。

A、预期原理

B、市场价值原理

C、收益折现原理

D、现金流折现原理

3、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任何时间

4、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

5、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

A、5208

B、533

C、695

D、711

6、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

A、95.40

B、97.87

C、98.55

D、99.33

8、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为(　)万元。

A、368

B、552

C、561

D、920

9、已知某收益性房地产40年收益权利的价格为5000元/㎡，报酬率为10%，则该房地产30年的收益权利价格是(　)元/㎡。

A、929.15

B、1858.30

C、2409.98

D、4819.96

10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

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11、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。

A、276

B、283

C、284

D、291

12、估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况，下列不属于此列的是(　)。

A、出租的房地产

B、自营的房地产

C、出售的房地产

D、混合收益的房地产

13、有效毛收入乘数是类似房地产的(　)除以其年有效毛收入所得的倍数。

A、价格

B、租金

C、潜在毛收入

D、净收益

14、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　)。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

15、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为(　)万元。

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

16、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地收益为(　)万元(收益可视为无限年)。

A、3

B、4

C、5

D、6

17、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为(　)万元。

A、130.0

B、119.2

C、117.5

D、120.0

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二、多项选择题

1、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的(　)都能够较准确的预测。

A、收益

B、经营方式

C、收益年限

D、市场状况

E、风险

2、净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣(　)以后得到的归因于房地产的收入。

A、有效毛收入

B、空置和租金损失

C、运营费用

D、抵押贷款还本付息

E、所得税

3、在求取净收益中，运营费用包括(　)。

A、房地产税

B、房地产折旧额

C、房屋保险费

D、水电费

E、维修费

4、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括(　)。

A、电费

B、水费

C、供暖费

D、房地产税

E、房地产改扩建费用

5、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是(　)。

A、试错法

B、移动平均法

C、曲线拟合法

D、线性内插法

E、指数修匀法

6、直接资本化法的优点不包括(　)。

A、计算过程较为简单

B、通常只需要测算未来第一年的收益

C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

四、简答题

1、某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法的含义。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或者乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P212。

【该题针对“收益法的含义”知识点进行考核】

2、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。参见教材P213。

【该题针对“收益法的理论依据”知识点进行考核】

3、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P217。

【该题针对“报酬资本化法最一般的公式”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：

参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

6、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。

(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

7、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

8、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产的收益价格为：

参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

9、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。参见教材P221。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P224。

【该题针对“净收益按一定数额递减的公式”知识点进行考核】

11、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的一个为选项A.276万元。参见教材P229。

【该题针对“净收益在前后两段变化规律不同的公式”知识点进行考核】

12、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产;②自营的房地产;③自用或尚未使用的房地产;④混合收益的房地产。参见教材P239。

【该题针对“不同收益类型房地产净收益的测算”知识点进行考核】

13、【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P253。

【该题针对“收益乘数法的种类”知识点进行考核】

14、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数RM为：参见教材P259。

【该题针对“投资组合技术”知识点进行考核】

15、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益=100×80%×0.08=6.4(万元)，土地的净收益=10-1-6.4=2.6(万元)，土地的价格=2.6/6%=43.33(万元)，该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材P262。

【该题针对“剩余技术”知识点进行考核】

16、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法总结。该宗房地产的净收益为：V=A/Y，A=100×7%=7(万元)，设土地的净收益为AL ，建筑物的净收益为7-AL，则AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(万元)。参见教材P264。

【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】

17、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是收益法总结。土地的净收益=50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值=7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P264。

【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】

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二、多项选择题

1、【正确答案】 AE

【答案解析】本题考查的是收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P215。

【该题针对“收益法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

2、【正确答案】BC

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用。参见教材P237。

【该题针对“净收益测算的基本原理”知识点进行考核】

3、【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。构成：房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费、维修费、水电费等。参见教材P238。

【该题针对“净收益测算的基本原理”知识点进行考核】

4、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费。参见教材P238。

【该题针对“净收益测算的基本原理”知识点进行考核】

5、【正确答案】BCE

【答案解析】本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P249。

【该题针对“报酬率的求取方法”知识点进行考核】

6、【正确答案】CD

【答案解析】本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。参见教材P256。

【该题针对“直接资本化法与报酬资本化法的比较”知识点进行考核】

四、简答题

1、【正确答案】该商场2011年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

(1)商店一层价格的测算：

租赁期限内年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(万元)

租赁期限外年净收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(万元)

=375.69(万元)

(2)商店二层价格的测算：

年净收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(万元)

=229.21(万元)

该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90(万元)

【答案解析】

【该题针对“净收益测算应注意的问题”知识点进行考核】

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