2019房地产估价师《理论与方法》专项练习：房地产及其描述

房地产及其描述

一、单项选择题

1、下列不属于构筑物的是(　)。

A、储藏室

B、烟囱

C、隧道

D、道路

2、房地产权利的种类中，属于用益物权的是(　)。

A、所有权

B、土地承包经营权

C、抵押权

D、质权

3、房地产是(　)三者的结合体。

A、实物、权益、区位

B、实物、区位、拥有者

C、实物、权益、拥有者

D、权益、区位、拥有者

4、下列属于建筑物的是(　)。

A、烟囱

B、水塔

C、桥梁

D、住宅

5、下列不属于构筑物的是(　)。

A、储藏室

B、烟囱

C、隧道

D、道路

6、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于(　)。

A、单独所有

B、共有

C、建筑物区分所有权

D、其他

7、建筑密度等于(　)/建筑用地面积。

A、总建筑面积

B、土地总面积

C、建筑顶层面积

D、建筑基底总面积

8、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的(　)。

A、房地产的各项权利

B、受到其他房地产权利限制的房地产权利

C、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利

D、房地产的额外利益或收益

9、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护(　)。

A、债权

B、物权

C、二者皆可

D、二者皆不

10、(　)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A、用益物权

B、担保物权

C、抵押权

D、租赁权

11、(　)是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A、物权

B、债权

C、租赁权

D、所有权

12、区位因房地产的(　)而成了房地产的重要组成部分。

A、体量庞大

B、价值量大

C、不可移动

D、权益特性

13、不属于房地产区位的是(　)。

A、位置

B、房地产的用途

C、交通、环境、景观

D、房地产的外部配套设施

14、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的(　)。(2011年真题)

A、相互影响性

B、寿命长久性

C、数量有限性

D、保值增值性

15、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

A、装饰装修改造

B、通货膨胀

C、需求增加导致稀缺性增加

D、改进物业管理

16、房地产的(　)特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A、不可移动

B、供给有限

C、价值量大

D、用途多样

17、建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是(　)。

A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年

B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年

C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年

D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

18、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是(　)。

A、土地的生产力或利用价值有可能丧失

B、土地作为空间是永存的

C、土地上的建筑物会毁灭

D、土地上的建筑物永存的

19、建设用地使用权期间届满后，建设用地使用权自动续期的是(　)用地。

A、工业用地

B、教育、科技、文化

C、卫生、体育用地

D、居住用地

20、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的(　)。(2011年真题)

A、相互影响性

B、寿命长久性

C、数量有限性

D、保值增值性

21、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是(　)。

A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C、对房地产征税或提高房地产税收

D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

22、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

A、装饰装修改造

B、通货膨胀

C、需求增加导致稀缺性增加

D、改进物业管理

23、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是(　)上升的。

A、间断

B、波浪

C、连续

D、螺旋

24、下面各项中，(　)不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场、公园、公共绿地

C、调整城市发展方向

D、改变城市格局

25、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是(　)元/平方米。

A、98

B、102

C、108

D、116

26、在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产(　)。

A、宅基地所有权

B、空间利用权

C、地役权

D、建筑物相邻关系

27、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过(　)层的为高层。

A、7

B、8

C、9

D、10

28、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产(　)方面的内容。

A、建筑技术

B、土地权利设置

C、相邻关系

D、土地使用管制

二、多项选择题

1、房地产区位状况描述的主要内容有(　)。

A、位置描述

B、交通条件描述

C、外部配套设施描述

D、周围环境和景观描述

E、临街状况描述

2、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、(　)等设施或条件以及场地平整。

A、给水

B、排水

C、电力

D、通信

E、热力

3、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括(　)。

A、建筑物

B、已经灭失的房地产

C、作为企业整体中的一部分的房地产

D、土地

E、划拨土地使用权的房地产

4、按经营使用方式划分房地产的类型主要有(　)。

A、现房

B、销售

C、出租

D、自用

E、自营

5、下列是收益性房地产的有(　)。

A、农地

B、游乐场

C、写字楼

D、仓库

E、未开发的土地

6、下列行为属于某宗房地产的外部经济的是(　)。

A、在其邻近建化工厂

B、调整城市发展方向

C、在其邻近建垃圾站、公共厕所

D、在其邻近建花园、开辟一块绿地

E、改善城市格局

7、政府对房地产的限制一般是通过(　)特权来实现的。

A、罚款权

B、管制权

C、征税权

D、征收权

E、充公权

8、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

A、装饰装修改造

B、通货膨胀

C、需求增加导致稀缺性增加

D、改进物业管理

E、外部经济

9、房地产的特性包括(　)。

A、独一无二

B、需求有限

C、流动性好

D、相互影响

E、保值增值

10、一宗土地的空间范围可分为(　)。

A、地表

B、地上空间

C、地下空间

D、权益空间

E、区位空间

11、下列各项，属于构筑物的是(　)。

A、烟囱

B、水井

C、水塔

D、阁楼

E、水坝

12、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括(　)。

A、有形的实体

B、土地的形状

C、建筑结构

D、立体空间

E、建筑物的外观

13、建筑物的所有权可以分为(　)。

A、区分共有

B、区分所有

C、公有

D、独有

E、共有

14、中国目前的房地产权利主要包括(　)。

A、所有权

B、建设用地使用权

C、地役权

D、抵押权

E、永租权

15、房地产所有权划分中，共有还可分为(　)。

A、按份共有

B、按权共有

C、共同共有

D、共享共有

E、共用共有

三、判断题

1、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。(　)

对

错

2、对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。(　)

对

错

3、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。(　)

对

错

4、某宗房地产总建筑面积为1000m2，建筑物的基底面积为400 m2，其容积率为2.0，其建筑密度为50%。(　)

对

错

5、建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。(　)

对

错

6、国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。(　)

对

错

7、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同;而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。(　)

对

错

8、单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。(　)

对

错

9、房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵掣。(　)

对

错

10、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。(　)

对

错

11、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。(　)(2011年真题)

对

错

12、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。(　)

对

错

13、房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。(　)

对

错

14、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。(　)

对

错

15、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。(　)

对

错

答案部分见下一页

一、单项选择题

1、【正确答案】A

【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P49。

2、【正确答案】B

【答案解析】用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P53。

3、【正确答案】A

【答案解析】房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。参见教材P47。

4、【正确答案】D

【答案解析】用排除法。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P49。

5、【正确答案】A

【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P49。

6、【正确答案】A

【答案解析】房地产所有权可分为：(1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。商品住宅中，入户门以内属于单独所有;楼梯间属于共同所有;该住宅的土地使用权可以按建筑面积持份，并享有持份权，室外部分的公共设施，因共同关系构成成员权。参见教材P51。

7、【正确答案】D

【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P51。

8、【正确答案】C

【答案解析】有些限制是源于权利的保护，而规划产生的限制是由房地产以外的因素限制的。参见教材P51。

9、【正确答案】B

【答案解析】在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。参见教材P53。

10、【正确答案】A

【答案解析】用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。参见教材P52。

11、【正确答案】A

【答案解析】物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。参见教材P53。

12、【正确答案】C

【答案解析】区位原本是房地产的外在因素，因房地产的不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P54。

13、【正确答案】B

【答案解析】房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。参见教材P54。

14、【正确答案】A

【答案解析】房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响。参见教材P64。

15、【正确答案】C

【答案解析】外部经济所、需求增加导致稀缺性增加和、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。参见教材P67。

16、【正确答案】A

【答案解析】不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。参见教材P60。

17、【正确答案】C

【答案解析】建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。参见教材P60。

18、【正确答案】B

【答案解析】虽然土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地表上所标明的场所，作为空间是永存的。参见教材P61。

19、【正确答案】D

【答案解析】建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。参见教材P62。

20、【正确答案】A

【答案解析】了解“外部性”的含义。参见教材P63。

21、【正确答案】A

【答案解析】管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用做出限制。例如，通过城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P65。

22、【正确答案】C

【答案解析】需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。参见教材P66。

23、【正确答案】B

【答案解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。参见教材P67。

24、【正确答案】A

【答案解析】外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P67。

25、【正确答案】A

【答案解析】五通指水(供水和排水)电路再加上电信。道路18+供水16+排水18+供电23+通信10+场地平整13=98。参见教材P69。

26、【正确答案】B

【答案解析】在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。参见教材P72。

27、【正确答案】D

【答案解析】10层以上(含10层)为高层住宅。参见教材P76。

28、【正确答案】D

【答案解析】土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件。参见教材P78。

二、多项选择题

1、【正确答案】ABCD

【答案解析】E属于位置的描述。参见教材P79。

【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】

2、【答案解析】基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整;七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。参见教材P69。

3、【正确答案】ABCD

【答案解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。参见教材P70。

4、【正确答案】BCDE

【答案解析】房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。参见教材P73。

5、【正确答案】ABCD

【答案解析】收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。参见教材P73。

6、【正确答案】BDE

【答案解析】有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。参见教材P64。

7、【正确答案】BCDE

【答案解析】政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。参见教材P65。

8、【正确答案】CE

【答案解析】外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

9、【正确答案】ADE

【答案解析】B应为供给有限，C应为不可移动。参见教材P60。

10、【正确答案】ABC

【答案解析】一宗土地的空间范围：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。参见教材P48。

11、【正确答案】ABCE

【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P49。

12、【正确答案】ABCE

【答案解析】房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。

13、【正确答案】BDE

【答案解析】房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。参见教材P51。

14、【正确答案】ABCD

【答案解析】中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。参见教材P51。

15、【正确答案】AC

【答案解析】共有又有按份共有和共同共有。参见教材P51。

三、判断题

1、【正确答案】对

【答案解析】房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。参见教材P47。

2、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P48。

3、【正确答案】对

【答案解析】按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。参见教材P51。

4、【正确答案】错

【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P51。

5、【正确答案】对

【答案解析】《物权法》第一百三十六条规定。参见教材P52。

6、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P52。

7、【正确答案】错

【答案解析】如果两宗房地产的实物状况不同，则价值也有可能有很大不同。参见教材P55。

8、【正确答案】对

【答案解析】单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。参见教材P57。

9、【正确答案】对

【答案解析】房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。参见教材P61。

10、【正确答案】对

【答案解析】从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。参见教材P61。

11、【正确答案】对

【答案解析】独立性，指单独使用，不受限制。提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。参见教材P66。

12、【正确答案】错

【答案解析】过度投机、房地产价格泡沫破灭后，房地产价格可能会有大幅度的贬值。参见教材P66。

13、【正确答案】错

【答案解析】由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。参见教材P72。

14、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P73。

15、【正确答案】对

【答案解析】参见教材P75。

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